探索“物聯(lián)網(wǎng)+”，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剛起步

“你是誰?從哪里來?到哪里去?”訪客進入小區(qū)，總免不了受到保安的詢問。如今借助新技術(shù)，訪客進小區(qū)就不用這么麻煩了。“業(yè)主給訪客發(fā)送一個即時生成的二維碼，客人就可以通過掃描二維碼進入小區(qū)，不用再被查驗身份。”萬科物業(yè)相關(guān)負責(zé)人告訴記者。

還有在線查看物業(yè)維修進度，遠程集中管控停車場，掃一掃廣告牌二維碼查詢廣告收入去向……作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中較早轉(zhuǎn)型的萬科，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打通小區(qū)內(nèi)的人、財、物數(shù)據(jù)，已經(jīng)嘗到了管理服務(wù)優(yōu)化升級的甜頭。

“未來‘互聯(lián)網(wǎng)+’會逐步升級為‘物聯(lián)網(wǎng)+’，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)l(fā)生更深刻廣泛的變革。”中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟副秘書長馬進介紹，物聯(lián)網(wǎng)以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，由感知層、網(wǎng)絡(luò)層、平臺層以及應(yīng)用層幾個環(huán)節(jié)構(gòu)成，傳感器等設(shè)備構(gòu)成的感知層相當(dāng)于物聯(lián)網(wǎng)的眼耳口鼻，網(wǎng)絡(luò)層相當(dāng)于傳輸神經(jīng)，平臺層相當(dāng)于大腦，應(yīng)用層相當(dāng)于手足。由感知層采集信息數(shù)據(jù)，通過網(wǎng)絡(luò)層傳輸?shù)狡脚_層處理信息，再反饋到應(yīng)用層指導(dǎo)具體應(yīng)用行為，比如大家較熟悉的智能門鎖、社區(qū)APP等智能終端就是應(yīng)用層產(chǎn)品。“物聯(lián)網(wǎng)在互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)‘任何時間、任何地點與任何人連接’的基礎(chǔ)上增加了‘任何物體’，一下子將信息互聯(lián)的范圍拓展到萬事萬物。”

在馬進看來，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是一場雙贏聯(lián)姻。“一方面房地產(chǎn)領(lǐng)域包含了各種基礎(chǔ)設(shè)施和人，先天就是物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的良好試驗田、推廣地。另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，不少房企都在加速轉(zhuǎn)型，不僅開發(fā)賣房，也自持物業(yè)，由傳統(tǒng)土地開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市生活服務(wù)商。在向服務(wù)化運營的轉(zhuǎn)型過程中，物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)成為重要手段。”

這場“聯(lián)姻”才剛剛起步。“目前物聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用還比較簡單。”馬進以智能家居為例，目前智能家居主要表現(xiàn)方式還停留在人通過手機、語音主觀操控各種電器，而真正的智能家居應(yīng)該是室內(nèi)設(shè)備通過物聯(lián)網(wǎng)的感知分析反饋，自動根據(jù)業(yè)主需求做出反應(yīng)。“比如業(yè)主休息了，大燈自動關(guān)閉;起夜了，夜燈自動打開;出門了，水電自動切斷，避免漏水、火災(zāi)等隱患，完全不用業(yè)主操作、操心。”

數(shù)據(jù)里面有“金礦”，多種贏利模式可期

“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，概念很好，有利可圖嗎?

中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟城市建設(shè)專業(yè)委員會主任蔡鴻巖認為，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”應(yīng)用空間很大，對房地產(chǎn)商來說，贏利模式也很多樣，其中最典型的就是流量分成模式。

“當(dāng)樓宇、小區(qū)中鋪設(shè)了傳感器等設(shè)備以及物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)商所持有和管理的物業(yè)就成為一個巨大的商業(yè)流量入口，從前靠賣房子掙錢，現(xiàn)在還可以靠分享流量獲益。”蔡鴻巖說。

蔡鴻巖舉例，某房地產(chǎn)商允許直飲水機廠家在自己樓盤的精裝房里免費推廣安裝直飲水機，并且通過物聯(lián)網(wǎng)平臺監(jiān)控每臺機器日常耗水量。利潤回報就是，業(yè)主每接一杯水付出的費用，該房地產(chǎn)商都能與廠家按約定分成。

接入物聯(lián)網(wǎng)，門鎖、飲水機、冰箱、空調(diào)等小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施都可以成為流量入口、數(shù)據(jù)出口，都可以變?yōu)槲飿I(yè)的可收入項。蔡鴻巖說，通過對全小區(qū)住戶擁有的智能冰箱數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可以看到當(dāng)日有多少盒牛奶到期、一共需要多少雞蛋，然后與周邊商超精準對接。甚至更進一步，物聯(lián)網(wǎng)收集的數(shù)據(jù)再通過大數(shù)據(jù)、云計算技術(shù)的分析，能夠形成千千萬萬個業(yè)主行為的畫像，為醫(yī)藥廠商、保險公司等各個行業(yè)提供參照。

除了流量分成，直接付費也是贏利模式之一。比如小區(qū)兒童樂園、停車場等公共空間攝像頭實時監(jiān)控內(nèi)容可以分享給愿意付費的業(yè)主。通過智能門鎖、智能手環(huán)監(jiān)測老人活動情況、身體狀況，與社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)、醫(yī)院等合作，提供入戶查探、送醫(yī)等增值服務(wù)。

“賣‘磚頭’轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù)，數(shù)據(jù)里面有‘金礦’。”蔡鴻巖認為，不動產(chǎn)的價值組成中，除了傳統(tǒng)的土地、建造、運營等資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)成為重要部分。“地產(chǎn)的價值不僅是地、樓，還有生活在其間的海量用戶數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)將這些數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)通、整理分析，不僅能為用戶提供更好增值服務(wù)，而且能通過與其他商家分享數(shù)據(jù)價值獲利，完成一個物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)變現(xiàn)的閉環(huán)。”

服務(wù)增值的同時，物聯(lián)網(wǎng)還能助推管理經(jīng)營降本提效。蔡鴻巖介紹，僅以能源管理為例，通過物聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)水電氣智能管理，至少能夠降低30%的能耗。

“物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用于地產(chǎn)管理服務(wù)，有厚利可圖，這也鼓勵更多的地產(chǎn)商從一錘子買賣向物業(yè)運營服務(wù)轉(zhuǎn)型，鼓勵更多長租公寓等地產(chǎn)形式的發(fā)展，推動實現(xiàn)‘房子是用來住的、不是用來炒的’。”蔡鴻巖說。

標準化推廣難，社區(qū)變“智慧”任重道遠

業(yè)主享便利、物業(yè)增收入，前景看起來很誘人，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域深入推進物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，困難仍有一些。

首先橫亙在眼前的就是標準問題。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展應(yīng)用已有十幾年時間，但由于各應(yīng)用主體之間數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，往往形成的是一個個局域網(wǎng)，萬物互聯(lián)還比較遙遠。“同一個小區(qū)、同一條街道里布設(shè)的各個攝像頭數(shù)據(jù)標準可能各不相同，難以匯集到一個平臺上互聯(lián)互通，不僅容易造成基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費，也阻礙物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進一步應(yīng)用。”馬進說。

馬進以北京市某物業(yè)集團為例介紹，該物業(yè)集團在全國管理100多個小區(qū)，這些小區(qū)由于地下停車場的各個停車閘門分屬不同品牌，不能接入統(tǒng)一系統(tǒng)監(jiān)控管理，漏收停車費現(xiàn)象時有發(fā)生，一年損失停車費達200多萬元。為了加強管理，物業(yè)只好花費上千萬元，將所有停車閘門換成同一品牌，從而減少停車費損失。“如果統(tǒng)一接入標準，不管什么品牌的設(shè)備設(shè)施都能接入同一個物聯(lián)網(wǎng)平臺。物業(yè)就不必用這樣的辦法來進行閘門聯(lián)網(wǎng)。”馬進說。

據(jù)介紹，目前我國物聯(lián)網(wǎng)標準體系建設(shè)已經(jīng)取得成果，但標準化的推廣工作卻剛剛起步。在房地產(chǎn)領(lǐng)域推廣標準也面臨不小困難。“很多房地產(chǎn)商、物業(yè)持有運營商還沒算明白‘物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)’這筆賬，沒有看到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的無限可能和巨大回報，因此缺乏在標準化上投入的動力。”馬進說。

為了在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造、展示更多物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的成功范例，吸引更多房地產(chǎn)商、物業(yè)持有運營商應(yīng)用國家標準下的物聯(lián)網(wǎng)，馬進介紹，目前中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟正在創(chuàng)新方式積極推廣。比如與改進物業(yè)服務(wù)意愿較為迫切的長租公寓合作，讓他們率先嘗到物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的甜頭;再如與房地產(chǎn)企業(yè)合作舉辦首屆“電子城杯”中國物聯(lián)網(wǎng)智慧園區(qū)/智慧社區(qū)應(yīng)用創(chuàng)新大賽，以小區(qū)為實地賽場，在全國范圍內(nèi)召集物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用創(chuàng)新方案進行比拼等等。

“社區(qū)是城市的細胞，智慧家庭、智慧社區(qū)的建設(shè)推廣，將繪就未來智慧城市的美好圖景。”馬進說。