智能化：區(qū)塊鏈與自動駕駛也能影響中國房地產(chǎn)
中國經(jīng)濟正經(jīng)歷著巨大變革，逐漸步入以技術(shù)發(fā)展為導向，以創(chuàng)新為動力的“新”時代。
Shaun認為，房地產(chǎn)行業(yè)作為整體經(jīng)濟的支柱，在投資、消費者需求、勞動力需求、空間需求、能源消耗或資源使用等方面與其他經(jīng)濟參與者有著大量的交互作用。在推動新經(jīng)濟的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)將迎來重塑，并以智能、共享和綠色為主要導向。
Shaun進而梳理出了11個相關(guān)主題，其中，與“智能”相關(guān)的主題就有5項，分別是智能樓宇、智能技術(shù)、只能建設(shè)、技術(shù)型初創(chuàng)企業(yè)、智能交通。
談到區(qū)塊鏈、3D打印和自動駕駛，人們或許很難將其與房地產(chǎn)聯(lián)系在一起，但在Shaun看來，它們都是智能化技術(shù)的代表，都將推動中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。舉例而言，區(qū)塊鏈代表的加密貨幣，使買賣物業(yè)的信息傳遞更加流暢高效。瑞典、巴西已經(jīng)開始使用區(qū)塊鏈進行土地和房地產(chǎn)登記。“我們還可以把智能租賃合同放入一個封閉的區(qū)塊鏈，合同從啟動到終止都是透明的、自動的。”Shaun說。
又如智能交通。截至目前，全球在自動駕駛系統(tǒng)中的投資已超過800億美元。Shaun認為，自動駕駛技術(shù)會在多方面影響房地產(chǎn)。
一是通過距離影響房價——自動駕駛技術(shù)能夠有效降低擁堵，讓郊區(qū)與城市的通勤更加順暢，為郊區(qū)物業(yè)提供更多優(yōu)勢，甚至抬高郊區(qū)房價。二是停車問題——道路上有更多的自動駕駛車輛，開發(fā)商將減少新開發(fā)的停車位，車庫將會被改造成其他用途，如寫字樓，住宅和酒店。在英國，住宅開發(fā)商Moda正在與優(yōu)步聯(lián)手，業(yè)主每個月可以獲得100英鎊的優(yōu)步代金券，以此減少小區(qū)的停車需求。
“在中國，我們擁有技術(shù)、有硬件、有軟件，現(xiàn)在我們需要將其整合在一起，并直接應用到地產(chǎn)業(yè)中。我相信，未來的樓宇會更加智能化，甚至可以實現(xiàn)自我學習。”
無人駕駛停車場構(gòu)想圖
共享化：關(guān)于辦公與生活空間的新想象
十七年前，Shaun來到中國。彼時，中國剛剛加入WTO，外資快速涌入，外企成為北上廣CBD的主要租戶。有數(shù)據(jù)顯示，2003年，外企在北京CBD租戶中占比高達70%。十多年里，這個數(shù)字一再下滑，如今已不到30%。而在廣州，今年二季度外資占CBD寫字樓交易宗數(shù)僅22%。
CBD租戶的變化就像中國宏觀經(jīng)濟變遷的縮影。在2008年的全球經(jīng)濟危機中，外企撤退達到了頂峰。一些外企離開了CBD，沒有離開的外企也開始削減租用空間，或是尋找更加便宜的辦公場所。
與此同時，中國經(jīng)濟復蘇，本土公司開始成為北上廣深CBD的主力軍。隨后，中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，大科技公司來了。
戴德梁行近年的廣州甲級寫字樓市場報告顯示，幾乎每個季度的租賃成交名單中，都有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的身影，成交份額可與金融、房地產(chǎn)兩大CBD主力租戶抗衡。科技企業(yè)不僅租用了CBD里原有的空間，還要建自己的大樓，甚至是新的CBD——琶洲就是一個典型。
宏觀經(jīng)濟和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，不僅改變了CBD的生態(tài)，也改變了人們的辦公方式。在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外企和傳統(tǒng)行業(yè)的格子間被打破，聯(lián)合辦公正在快速興起。
據(jù)了解，一季度末，北上廣深及臺灣、香港六座城市中，聯(lián)合辦公空間的已達到546個，并正在向二線城市如成都、重慶延伸。
“大約3、4年前，我們首次開始在中國開展聯(lián)合辦公時，只有非常小的初創(chuàng)公司采用這種辦公方式，尤其是互聯(lián)網(wǎng)眾創(chuàng)空間。現(xiàn)在，越來越多大企業(yè)也開始實行聯(lián)合辦公。”Shaun表示，開發(fā)商也開始介入這一領(lǐng)域，如SOHO中國推出了SOHO 3Q品牌，龍湖推出EASYWORK，太古地產(chǎn)打造Blueprint，這三家開發(fā)商都選擇了自主開發(fā)和運營聯(lián)合辦公空間，預計未來會有更多開發(fā)商在自持物業(yè)中進行試水。
共住空間，則是住宅地產(chǎn)在共享化時代的新創(chuàng)造，在國內(nèi)，它更多被人們熟知為“長租公寓”。
“共住空間與長租公寓有很多相似之處。區(qū)別在于，長租公寓往往是包含客廳、浴室、廚房的套間整租。而國外共住空間的公用服務和區(qū)域更多。”Shaun表示，共住空間更類似于國外的學生公寓和一些青年旅館，但針對的是已經(jīng)工作的年輕人。
一般而言，共住空間不僅會提供家具齊全的的臥室、廚房和衛(wèi)生間，費用也包含了水電費和清潔服務。以英國共住空間運營商The Collective為例，倫敦市中心帶健身房的共住空間中，一居室公寓每月的租金約1600 美元，僅為周邊傳統(tǒng)一居室公寓租金的一半。
這種青春、多元、親密的居住氛圍，容易讓人聯(lián)想起熱門都市劇《愛情公寓》，它描繪的生活備受國內(nèi)年輕人歡迎。在中國，長租公寓最早可以追溯到2012年，YOU+國際青年社區(qū)在廣州推出第一個項目，就被譽為“現(xiàn)實版的愛情公寓”，從而一炮打響。
近年來，政府大力推動租賃市場發(fā)展，為其增長帶來了強勁動力。各大地產(chǎn)商都已殺入這片藍海。據(jù)悉, 萬科旗下已有超過3萬套租賃住房，到2019年還將新建超過?10萬間。投資方們也伸出了橄欖枝，如灣流國際青年社區(qū)已獲得香港基匯資本6000萬美元的融資，計劃2019年將旗下管理的租賃單元增加四倍至8萬間。
在國外，共住空間的浪潮也已經(jīng)席卷了紐約、倫敦、舊金山等大都市，全球運營商正在快速擴張。如2015年，Common在紐約布魯克林開設(shè)了第一家共住空間，現(xiàn)在范圍已經(jīng)延伸至舊金山、華盛頓及芝加哥。歐洲最大的共住空間運營商也已于今年上半年在美國布局。
綠色時代：綠色建筑租金收入更高
進入“十三五”，中國正在全面發(fā)展綠色經(jīng)濟。要實現(xiàn)這一目標，中國需要大量的新投資。為此，中國金融機構(gòu)提供了全面的綠色金融產(chǎn)品組合，其中，綠色債券備受關(guān)注。
2017年，中國發(fā)行綠色債券371億美元，位居全球第二。與2016年相比，政府發(fā)行的金額從5%增加到約25%。“這表明政府熱衷于實現(xiàn)綠色發(fā)展，我們認為，要進一步實現(xiàn)這個目標，還需要1.65萬億元人民幣。”Shaun坦言。
一部分綠色債券將回流至房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)清華大學研究結(jié)果，建筑活動和物業(yè)運營分別占中國能源消費總量的16%和20%。這表明，房地產(chǎn)對綠色經(jīng)濟的影響至關(guān)重要。
國務院曾發(fā)文表示，到2020年，城鎮(zhèn)新建建筑中，綠色建筑比重要超過50%，既有居住建筑中節(jié)能建筑所占比例超過60%。
“對開發(fā)商而言，綠色建筑也不是負擔，而是新的機會。”Shaun表示，綠色建筑租金收入更高。2018年一季度,獲得綠色建筑認證的甲級寫字樓平均租金達到了每天每平米9.8元，比非綠色甲級辦公樓的租金高出8.8%，新建綠色建筑還可以節(jié)約15%的運營成本。
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