摘要 : 互聯網與住宅地產結合，一方面是推廣智能家居，另一方面是開展智慧住區。后者智能化層次更高、更加系統，是深層次的變革，但離普及還比較遙遠。
“互聯網+”正在向各個行業滲透，推動傳統產業升級轉型。確切的說，“互聯網+地產”從2014年6月百度與萬科合作就已經開始，只不過那個時候還沒有“互聯網+”的概念。兩者的合作主要著眼于大數據在商業地產上的應用。近期三家互聯網企業密集與地產商合作，掀起了“互聯網+地產”的一次小高潮。他們分別是：小米與正榮地產、360與華遠地產、騰訊與方興地產，三場合作都著眼在住宅地產。小米、360與地產商的合作側重于智能家居，而騰訊與方興的合作側重于智慧住區。
智慧住區：騰訊深度改造地產業的野心
“互聯網+”的概念最早是騰訊控股董事會主席兼CEO馬化騰在兩會上提出，騰訊在“互聯網+”方面的探索也比其他互聯網企業更加深入，在智慧住區上能夠體現出來。
1、什么是智慧住區？
騰訊與方興合作是要打造“2+X智慧住區”，一定程度上，使建筑具有了科技產品屬性。所謂“2+X”，即硬實力+軟實力+云服務，硬實力指“智慧住區”產品，軟實力是為社區全鏈條的金融服務，X是以包羅萬象的移動互聯端云服務為主。這其中，將融入騰訊旗下包括QQ、微信、會員、游戲、汽車等全系列網絡產品與技術。
所謂“智慧住區”，分為三個層面：智慧家居、智慧社區和智慧工程。智慧比智能要高一個層次，智能強調的是通過終端設備進行控制，如利用手機控制其他智能硬件；而智慧更多是直接知道你在想什么，為用戶提供可定制、連通、學習提升的體驗。智慧家居著眼健康、安全、照明等，智慧社區包括互聯通行、移動支付、智慧物業等。而實現這兩個的前提是有一套完善的智慧工程軟硬件系統做保障，這在社區的設計階段就介入其中。
在智慧住區的用戶將體驗這樣的場景（從社區到家）：開車回到小區，門閘自動打開（識別車牌）；燈光系統自動感知并導引至專屬車位。停完車回家，電梯門禁可以識別人臉，住戶房門可識別指紋。進門之后，室內溫度、濕度、風量自動調節，墻上智慧pad控面板亮起，燈光、音樂依喜好轉換等。這些看似電影中的場景，將在方興“智慧家”項目（亦莊金茂悅項目）中落地實現。
2、智慧住區背后的產業升級意義
從概念提出到項目完成，智慧住區將涉及到建筑屬性變革、住區體驗提升、產業各環升級等等，智慧住區注定要對住宅地產行業產生深遠的影響。
第一，以智慧住區為標志，住宅地產業開始與互聯網深度接軌。智慧住區的核心是住宅地產，在其之上賦予了智慧功能。這個過程中，最重要的不是騰訊等互聯網企業的跨界思維，而是地產企業自身認識到“互聯網+”的力量，產生求變的意愿與沖動，并結合互聯網的力量，開始進行自我升級。
第二，以智慧住區為起點，系統化加強用戶居住體驗提上日程。智能家居考慮的只是將用戶的客廳為主的居住空間里的電器進行聯網、集中控制，這是局部的；O2O社區提供的外部的生活服務，這是表面的。而智慧住區是以底層系統工程為基礎，從社區到住宅內部進行整體性優化，全方位提升用戶的居住、生活體驗。
第三，從智慧住區開始，建筑產業或將發生顛覆性的變革。不僅涉及到社區、住宅等產品，建筑設計、施工等人員的知識水平也需提升，尤其需要對科技、互聯網知識有深入的理解。建筑團隊中的角色與分工將發生變化，加上建筑材料的革新，項目管理挑戰更大。小區里面的物業管理人員會減少，更多是由系統自動控制。家庭保姆將需要更高的知識水平，也有可能被機器人所取代。
也許這個時候，我們可以說，智能生活開始了。
3、智慧住區從概念到普及，還有多遠？
在智慧住區面前，智能家居是小巫見大巫。不過，當前智能家居的發展才剛剛開始，而且阻力不小，智慧社區的發展恐怕難度更大。我們不否認“互聯網+地產”帶來的體驗革新，但在未來到來之前，我們要正視兩個問題。
第一，智慧住區在高端人士中推廣容易，向普通大眾普及還是比較困難。畢竟智慧住區的建設成本在那里，即使提供了相應的金融服務，對于普通消費者來說，壓力也是比較大的。方興地產本身就是做高端客戶，具有一定優勢，其他地產公司模仿較困難。
第二，在智慧感知能力達到一定程度之前，智慧住區還是要依賴于當前的一些智能家居產品的。如果用戶自身選擇各種智能硬件的話，可能存在與智慧住區控制系統的接口問題。如果是QQ物聯平臺承擔此項重任，需要提前做好解決方案，否則半智慧的場景還是比較尷尬的。
小米與360探索新的智能家居推廣方式
小米、360與地產商合作的訴求是一樣的，即打包推廣智能家居產品。此前，小米與華潤、南京銀城都有過類似的合作思路。小米智能家居市場總監李琦在5月初曾表示，2015年，小米計劃與20家地產商合作，輻射20個省市，預計觸及10萬戶家庭，覆蓋30萬人，讓他們體驗小米的智能家居套裝。
與地產商合作，應該是智能家居落地的一個比較靠譜的方式。2014年被稱作是智能家居元年。互聯網企業和家電企業紛紛進軍智能家居，小米與美的聯手，魅族與海爾結盟，360與TCL、奧克斯等合作，當然缺少不了互聯網巨頭BAT。但智能家居主要還停留在概念熱層面，真正落地的時候還是比較困難。
智能家居是一個整體的概念，不是一兩個智能硬件的事情。對于已經有一定家電設備的用戶來說，整體替換成本較高。所以，智能家居的潛在用戶往往是新購房者。能夠讓他們在購房時體驗智能家居，才有可能轉化為真正的用戶。這是小米、360與地產商進行廣泛合作的背后邏輯。我相信其他做智能家居的互聯網企業與地產商的合作步伐也即將到來。
無論是智能家居還是智慧住區，我們都期待他們的帶來。也希望通過互聯網的加入，家電、地產行業能夠進行深度的升級轉型，節省資源，提高效率，并給用戶帶來更多極致體驗。
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