樓宇經(jīng)濟(jì)是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟(jì)，已逐漸成為現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)最眩目的景觀，代表著城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的新高度。近段時(shí)間，各大地產(chǎn)巨頭先后在東莞拍下商業(yè)用地，進(jìn)一步推動(dòng)了樓宇經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展與奮發(fā)向上,樓宇經(jīng)濟(jì)必將成為推動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)騰飛的“新引擎”。

6月17日下午，由東莞市經(jīng)濟(jì)和信息化局主辦，東莞市內(nèi)資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心承辦的“2014東莞樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)接會(huì)”將在東莞天安數(shù)碼城舉行，東莞相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專家、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、廣深企業(yè)代表以及東莞市重點(diǎn)樓宇運(yùn)營(yíng)商等，將共同對(duì)東莞樓宇經(jīng)濟(jì)近年來的發(fā)展?fàn)顩r及未來發(fā)展方向做深入的探討。

樓宇經(jīng)濟(jì)作為近幾年我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)出來的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，受到了越來越多政府的推崇，各大城市紛紛提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的舉措，并大力推進(jìn)。樓宇經(jīng)濟(jì)在各大城市“大放異彩”，創(chuàng)造了驚人的財(cái)富。

改革開放初期，東莞充分利用地理上的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，并快速形成了國(guó)際性的加工制造業(yè)基地。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東莞“三來一補(bǔ)”的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式開始受到制約,招商引資困難,土地總量不足等難題也阻礙著東莞的發(fā)展，創(chuàng)新調(diào)整結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新靈活機(jī)制、引進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，走產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)道路擺在面前，東莞的樓宇經(jīng)濟(jì)則應(yīng)運(yùn)而生。

早期東莞商務(wù)樓宇主要是以綜合樓宇為主，樓宇內(nèi)入駐的企業(yè)所從事的行業(yè)繁雜，沒有主導(dǎo)行業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)類型不敏感。近年來，尤其是東莞啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型政策以來，寫字樓的供需，特別是高檔寫字樓的供需呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。華凱廣場(chǎng)、勝和廣場(chǎng)、金盈大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、南峰廣場(chǎng)、中盛大廈等高端寫字樓不斷涌出，圍繞著東莞行政中心組成了高端寫字樓群，吸引了大批投資、設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、中介以及律師事務(wù)所等服務(wù)類型企業(yè)入駐。

在這些寫字樓群內(nèi)開始出現(xiàn)了最初的產(chǎn)業(yè)聚集，相同或相似或互補(bǔ)的企業(yè)通過有意或者無意的方式自發(fā)地聚合在同一棟寫字樓內(nèi)。但由于主題不鮮明，綜合樓宇對(duì)企業(yè)的吸引畢竟有限，因此，發(fā)展整幢商務(wù)樓宇內(nèi)入駐的企業(yè)以一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或某一類企業(yè)為主的主題樓宇就顯得尤為重要和迫切。

目前東莞已經(jīng)出現(xiàn)這種同產(chǎn)業(yè)聚集的主題樓宇。香港振祿實(shí)業(yè)開發(fā)建設(shè)的服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，旨在搶灘虎門服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，吸引了眾多服裝品牌企業(yè)進(jìn)入;天安數(shù)碼集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的東莞天安數(shù)碼城，則是以引進(jìn)科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主，吸引了百余家高端電子信息、新材料、新能源、半導(dǎo)體照明、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)駐。

據(jù)透露，東莞市正在制定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，將建設(shè)和培育一批金融樓、商務(wù)樓、科研樓、中介服務(wù)樓、現(xiàn)代物流樓等特色主題商務(wù)樓宇，吸引全省乃至全國(guó)的大中型民營(yíng)企業(yè)總部，跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)區(qū)域性總部等職能總部入駐，實(shí)現(xiàn)高端業(yè)態(tài)集聚。

2011年東莞市第十三次黨代會(huì)上，東莞市委書記徐建華在參加?xùn)|城代表團(tuán)分組討論時(shí)首次提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”概念。他說，要把經(jīng)濟(jì)收益量化到樓，搞樓宇經(jīng)濟(jì)，這是服務(wù)上的高級(jí)化。

“城市經(jīng)濟(jì)要量化到一座大廈能有多少稅收。”徐建華表示，東莞目前寸土寸金，去拼生產(chǎn)線肯定不行，必須推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高級(jí)化，打造商圈除了總體規(guī)劃，還要考慮樓宇經(jīng)濟(jì)。“廣州一座天河城就有很多企業(yè)，很多稅收，可以考慮引入這種模式。”

東莞市委副書記、市長(zhǎng)袁寶成也在不同場(chǎng)合都提出，東莞需要考慮發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，并將其寫入了《政府工作報(bào)告》中。

2013年，東莞市相繼出臺(tái)了《促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》和《關(guān)于鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施細(xì)則(試行)》。該意見適用范圍涵蓋了商務(wù)商業(yè)樓、城市綜合體、科研樓(含科技孵化器)等樓宇建筑。東莞市力求在全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的鎮(zhèn)街、園區(qū)，選擇一批基礎(chǔ)和發(fā)展前景較好的現(xiàn)有商務(wù)樓宇進(jìn)行重點(diǎn)支持，通過改造升級(jí)，培育一批年稅收在億元以上的商務(wù)樓宇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

東莞市將制定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體規(guī)劃，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)空間布局，建設(shè)和培育一批金融樓、商務(wù)樓、科研樓、中介服務(wù)樓、現(xiàn)代物流樓等特色商務(wù)樓宇。此舉旨在重點(diǎn)吸引全省乃至全國(guó)的大中型民營(yíng)企業(yè)總部，跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)區(qū)域性總部，知名企業(yè)的營(yíng)銷總部、研發(fā)總部、財(cái)務(wù)總部等職能總部入駐，實(shí)現(xiàn)高端業(yè)態(tài)集聚。

東莞市還將鼓勵(lì)建設(shè)高品質(zhì)商務(wù)樓宇，改善商務(wù)樓宇品質(zhì)，增加商務(wù)區(qū)內(nèi)的綠色空間，營(yíng)造清雅濃郁的生活氣息，打造現(xiàn)代都市風(fēng)貌。

可以說，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)已成為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種現(xiàn)實(shí)選擇。

東莞目前正著力經(jīng)濟(jì)和城市的雙轉(zhuǎn)型，無疑會(huì)給東莞發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)有力的支持。東莞市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)安鋼認(rèn)為，樓宇經(jīng)濟(jì)在東莞還是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。東莞發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵還是在產(chǎn)業(yè)和城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

東莞市委書記徐建華日前接受專訪時(shí)表示，東莞將堅(jiān)持把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)擺在突出位置，突出抓好總投資近3000億元的重大項(xiàng)目，以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型，力爭(zhēng)到2017年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉弥匾黄啤?/p>

同時(shí)，東莞正處于城市轉(zhuǎn)型期和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)業(yè)在向研發(fā)設(shè)計(jì)和品牌打造等方向發(fā)力，企業(yè)正逐步走向高級(jí)形態(tài)，對(duì)于寫字樓具有較大的市場(chǎng)需求。

“隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型速度的加快，樓宇經(jīng)濟(jì)也會(huì)迎來新一輪發(fā)展期。”東莞市委黨校經(jīng)濟(jì)教研室副主任查日升表示，東莞正在大力扶持本土企業(yè)上市，這部分上市企業(yè)考慮到自身企業(yè)形象，可能會(huì)將總部放在高端寫字樓里。另外，東莞還有許多品牌形象比較好的企業(yè)，這部分企業(yè)發(fā)展壯大后，對(duì)高端寫字樓也會(huì)有需求，會(huì)將企業(yè)的行政管理、企業(yè)戰(zhàn)略、品牌營(yíng)銷等環(huán)節(jié)放在市區(qū)。從未來的東莞規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，市政府也有意將市區(qū)打造成中心商務(wù)區(qū)。

近年來，東莞積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，吸引金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、電子商業(yè)、動(dòng)漫文化產(chǎn)業(yè)等相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，積累了龐大的一批成長(zhǎng)型中小企業(yè)，不少企業(yè)紛紛進(jìn)駐東莞，對(duì)于高端寫字樓的需求也有所上升。

據(jù)介紹，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，一部分企業(yè)雖然把工廠撤出，但是研發(fā)、采購(gòu)、結(jié)算部門仍留在東莞，也需要新的辦公地點(diǎn)，而東莞政府為了吸引人才，鼓勵(lì)人才從工廠遷出，這部分人也產(chǎn)生了辦公需求。這些都將是東莞寫字樓的發(fā)展契機(jī)，不少品牌開發(fā)商正是看好東莞轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展前景，紛紛進(jìn)駐東莞市場(chǎng)。

“一幢樓宇勝似一條街”、“一幢樓宇強(qiáng)于一個(gè)工業(yè)小區(qū)”,樓宇經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)涵的巨大效益,已在全球眾多城市得到充分體現(xiàn)。法國(guó)巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)，已成為世界上最具代表性的城市綜合體。此后，美國(guó)紐約的“洛克菲勒中心”、英國(guó)倫敦的“金絲雀碼頭”、日本東京的“六本木新城”等著名城市綜合體也相繼誕生。“拉德芳斯”等城市綜合體的成功，不僅發(fā)展了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，還增添了所在城市的現(xiàn)代氣息，更為世界各大都會(huì)城市建設(shè)提出了一個(gè)新的發(fā)展方向。

紐約有曼哈頓、倫敦有金融城、巴黎有拉德方斯、東京有新宿、香港有中環(huán)、上海有浦東，其實(shí)東莞的城市綜合體也不少。

被外界譽(yù)為“城市封面”的東城，集繁華商貿(mào)、現(xiàn)代工業(yè)與優(yōu)美生態(tài)于一體，在東莞的地位舉足輕重。在全球知名企業(yè)爭(zhēng)相入駐的形勢(shì)下，東城走出了一條發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成功之路。東城區(qū)在黃旗山環(huán)線大服務(wù)經(jīng)濟(jì)帶，以環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、農(nóng)信大廈等設(shè)施高檔的商務(wù)樓啟用為契機(jī)，繼續(xù)在東莞大道及鴻福東路建設(shè)民盈廣場(chǎng)、國(guó)際金融大廈、盛世豪庭、盛世桃源等高層高檔寫字樓，著重培育樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。區(qū)招商、工商、稅務(wù)等政府部門積極為入駐企業(yè)提供熱情高效的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的軟硬件環(huán)境吸引了一批企業(yè)總部和中外企業(yè)落戶，其中不乏知名的跨國(guó)公司和世界500強(qiáng)企業(yè)。

在東莞行政文化中心的南邊，南城總部基地的北邊，有這么一塊2.14平方公里的地塊，這里將被打造成為一個(gè)“高端大氣上檔次”的智慧型商務(wù)社區(qū)，這里就是東莞的CBD—東莞南城國(guó)際商務(wù)區(qū)。這里將被打造成為一個(gè)全面銜接珠江東岸經(jīng)濟(jì)鏈，錯(cuò)位發(fā)展，發(fā)揮城際軌道和區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射的優(yōu)勢(shì)，且“功能集聚、高端復(fù)合、立體便捷、低碳宜人”的智慧型商務(wù)社區(qū)。自北向南，這個(gè)長(zhǎng)方形的核心區(qū)塊中將興建起金融商務(wù)區(qū)、國(guó)際消費(fèi)區(qū)和科貿(mào)創(chuàng)新區(qū)，從而形成三個(gè)城市客廳。

根據(jù)東莞中原研究部對(duì)于未來三五年間東莞城區(qū)寫字樓的潛在供應(yīng)量預(yù)估，將有24個(gè)項(xiàng)目共計(jì)約195萬平方米的龐大體量集中上市，東莞大道沿線、南城總部基地、港口大道沿線、輕軌出口等區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥頄|莞寫字樓最密集的區(qū)域。此外，在東莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)也陸續(xù)出現(xiàn)城市綜合體項(xiàng)目，如萬達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)安、厚街、虎門分別建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，廣州綠地在常平建設(shè)大型城市綜合體項(xiàng)目等。

“利用東莞的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)，依托樓宇載體，更加注重招引成長(zhǎng)性好、發(fā)展前景廣闊、稅收貢獻(xiàn)好的中小型企業(yè)以及孵化器企業(yè)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際和國(guó)家級(jí)品牌，提高科技競(jìng)爭(zhēng)力，切實(shí)提升東莞市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。”東莞市內(nèi)資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心主任譚柱輝在接受采訪時(shí)表示，隨著珠三角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，特別是隨著深莞惠城市軌道的建成，東莞將加速融入廣深都市圈，把樓宇經(jīng)濟(jì)作為東莞中心城區(qū)發(fā)展的一個(gè)突出重點(diǎn)來抓，符合形勢(shì)發(fā)展的要求，符合東莞發(fā)展的實(shí)際，必須抓住機(jī)遇，順勢(shì)而上，努力做大做強(qiáng)。