證券型通證可以用來替代主流金融中的很多種證券類型，比如所有權和分紅權。在現有的金融體系中，權益憑證還不夠細化。譬如股票就代表投票權、所有權和分紅權。但是如果我們采用證券型通證，就可以把某一種權利單獨分出來作為一個憑證。這樣的一個單一屬性的證券型通證就可以單獨地以低成本的方式進行發行和流通。在房地產行業中，最常用的權益型憑證是分紅權。如果采用證券型通證來發行和流通此分紅權，這樣的發行流程要比現有的流程高效很多。

房地產行業中分紅權的特點

房地產行業中的分紅權被地產所有者和投資者看重。房地產行業的分紅權的一個顯著的特點就是體量巨大。有實體資產做支撐，所以分紅權底層資產安全性較高。特別是相對于互聯網之類的公司。房地產的分紅權為機構資金所青睞。另外，相對于房地產的所有權來說，分紅權更容易流通，涉及的合規和法律環節較少，因此基于分紅權的債權業務更容易實施。

房地產的持有者希望能夠方便地以低成本的方式發行此分紅權，增加分紅權的流動性以便降低風險和獲得因流動性提高而產生的紅利。投資者希望有機會獲得分紅權帶來的長期穩定的收益，同樣也希望以較低的成本獲得這些收益。房地產行業中現有的基于分紅權的資金募集流程

在現有的房地產行業中，這種資金募集方式通常有兩種，一種是基于房地產公司的信譽發行債券。另外一種是將一塊單獨的業務單獨剝離出來，進行資產證券化。

房地產公司發行債券

采用債券方式進行融資的基礎是發行債券主體的信用。在房地產公司的案例中，也就是房地產公司的信用。這種方式的特點是效率比較低。通常只有在房地產公司整體需要資金的情況下，采用這種方式進行資金募集。公司整體的信用為這筆資金做擔保。但是在經常的情況下，資金募集是為某一項專門的業務，而且這個業務將來產生的收益能夠覆蓋債券募集資金的成本。但是，在現有的各種制約和權衡下，無法將此業務單獨用來募集資金，所以只能基于公司整體的收入為擔保為這筆債權募集資金。所以這樣的融資方式效率比較低。

基于資產證券化的融資

如果一個業務能夠產生未來穩定的收益，就可以采用資產證券化的方式，基于這個未來的收益采用分紅權的方式進行資金募集。這個方式的好處就是獨立性。產生未來收益的業務被單獨剝離出來，其未來收益首先用來歸還投資者的債務。發行主體母公司的經營情況，不影響這個業務歸還債權。這個發行主體也在經營和收益方面同母公司隔離。債權人的權益因此完全基于這個業務的經營情況。

在證券型通證出現之前，以上兩種方式是房地產公司通常采用的基于未來分紅權的資金募集方式。但兩種方式都是效率比較低，成本高。債權的買賣雙方收益因此都受到損失。

現有的資金募集方式的缺陷

首先是投資者的覆蓋面小。能夠進行這種債券投資的投資者通常都是機構投資者和高凈值客戶。這些投資者在獲得信息、滿足投資者資格的資金和制度要求、動用相關資源等方面都比普通投資者擁有絕對的優勢。因為只有這些少數的投資者能參與，所以債券發行者為此付出的成本就要高。也就是說債券發行者要為債券發行時初始時流動性低支付相應的成本。

另外一項成本對發行者和投資者來說，就是中介的成本。這個中介的成本，既包括資金的成本，也包括時間的成本。在資金方面，由于參與募集資金過程的各種中介多，他們為此付出的人工成本高，所以相應地，他們也對交易雙方收取更高的費用。這些中介包括律所、會計師事務所，、資產鑒定公司、投行和推廣方等等。由于在這個過程需要多方溝通協調，并采用書面的方式達成一致。所以這個過程繁瑣且耗時。但是盡管成本這么高，這個資金募集過程中所涉及的各項工作的可靠性也不能得到保證。一個經常發生的情況就是在由于項目時間長，一些關鍵文件后來找不到，當后來發生法律訴訟時，法律盡調和取證的工作就非常困難。這就增加了整個過程中的成本。

目前的資金募集過程中的一個最大的缺陷就是流動性差。在完成首批的資金募集之后。投資者通常只能一直持有，在擁有過程中定期獲得固定的收益回報。但是投資者往往并不能或并不愿將這些分紅權持有到期。但是由于能夠獲得這種分紅權的投資者少，流通交易機制不流暢，投資者很難將持有的債權高效低成本的地交易給別人。

采用證券型通證進行分紅權資金募集的優越性

如果在區塊鏈支持的平臺上采用證券型通證進行資金募集過程和流通，那么這個流程的整體的效率會大幅提高，成本會大幅降低。在平臺方面，由于采用區塊鏈技術，每個用戶都要為其上傳的信息的真實性和準確性負責。因此就會督促這個流程的各種中介服務機構為其提供信息的真實性負責。一旦信息上傳到平臺上，就永遠地不可篡改地被保留。所以即使在初始基金募集完成之后，在項目持續過程中，任何需要調取信息的情況下，都可以真實無誤的把這些信息調用出來。那么在今后發生法律訴訟的情況下，這些信息很容易地就被取證。由于這個特點，目前債券融資過程中各種造假的行為就會大幅減少。因為造假者知道他為此需要付出的成本將會是巨大的。

在分紅權的載體方面，由于采用通證進行記賬，因此分紅權的單位可以做得非常小。這就在技術上能夠滿足更多的投資客戶的需求。另外由于通證都是在這個平臺上流通，所以其產生流通的成本就非常小。這同樣有利于普通的投資者參與。另外由于通證的跨國界性，所以參與項目資金籌集的投資者，就不再受國界的限制，任何一個國家的普通投資者，只要在經過合格投資者認證之后，就可以參與這個資金募集過程。這就大幅提高了資金募集的效率。在資金籌集過程中的各方協同的方面，由于相關各方都在同一個平臺上協調工作，每個用戶上傳的信息基本上同時為其他用戶看到，而且每個用戶都為其上傳信息的真實性保證，所以溝通協調的成本就大幅降低。實際上，同樣的機制也應用在貿易金融業務的溝通協調過程中。在合格投資者的認證方面，同樣可以在這個平臺上采用合作的第三方來完成。合格投資者只需認證一次，以后就可以在這個平臺上參與所有的基金的投資過程。而在現有的過流程中，投資者每參與一個這樣一個項目，就要進行這樣的一次認證。

通證的最基本的一個最基本的屬性，也就是它的一個最大的優越性，就是它的流動性。這個債權資金的募集是在基于區塊鏈的平臺上完成，其流通交易同樣可以在同樣一個平臺上完成。由于采用區塊鏈技術，用戶之間就可以直接進行債權的交易。債權的流通成本因此大幅降低。初始的投資者可以隨時調整其持有的債權的數量。

在這個項目的生命周期中，即使在某一個時刻發生民事糾紛或法律訴訟，由于所有信息都在鏈上真實無誤地保存著，所以相關取證工作就變得非常簡單。相應的裁決就不會那么耗時。相關各方的利益就能得到更好的保證。

現實中的案例

在美國市場已經出現了至少三例采用證券型通證基于房地產項目分紅權的融資。在紐約曼哈頓有兩個項目，一個是已經被報道的融資額為2000萬美元的項目，另外一個是沒有被媒體報道的融資額為5000萬的房地產項目。第三個案例是在旅游房地產項目Aspen。這個項目就是完全在區塊鏈的平臺上，并且是在美國現有的證券監管制度范圍內進行的，完成了1800萬美元的融資。在美國市場，現行的監管制度還是限制了證券型通證作為融資工具的充分發揮。現有的技術基礎也并不完善。但是采用證券型通證為房地產債券進行融資的趨勢是越來越明顯。相信會成為一個主流的融資方式。