近日，各城市租賃平臺(tái)相繼亮相。除房源信息披露、租賃供求匹配、租賃備案等基礎(chǔ)服務(wù)外，平臺(tái)強(qiáng)調(diào)租賃行為監(jiān)督和管理。有了平臺(tái)，租賃這個(gè)講求軟服務(wù)和用戶體驗(yàn)的行業(yè)，補(bǔ)上了基礎(chǔ)設(shè)施的一塊短板。筆者認(rèn)為，除此以外，承租人愿在平臺(tái)上租房，出租人愿將房屋委托給平臺(tái)，中介愿在平臺(tái)上代理，很大程度在于，平臺(tái)能降低交易成本，提高用戶體驗(yàn)。租賃交易流程線上集中很重要，龍頭中介早已在此方面布局，甚至線上交易、線下體驗(yàn)早已一體化了。但是，痛點(diǎn)是線下千差萬(wàn)別的亂象和訴求，如侵權(quán)空間大，服務(wù)和收費(fèi)界定不清，權(quán)益保障和追索難等。
這些問題和亂象，監(jiān)管難、監(jiān)管成本高。因此，除線上服務(wù)和監(jiān)管外，租賃平臺(tái)建設(shè)還要在降低交易成本、提高用戶體驗(yàn)方面，比傳統(tǒng)租賃要更進(jìn)一步，這是租賃基礎(chǔ)秩序的另一塊短板。傳統(tǒng)中介代理的租賃，交易成本高。首先，中介要收取1-2個(gè)月的租金作為代理費(fèi)，“押二付一”、“押一付二”是常規(guī)的押金或租金給付形式。甚至，為避免短租或中途退租帶來(lái)空置或再交易成本，除1-2個(gè)月的押金，很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。對(duì)85后和90后等租賃主體來(lái)說，剛踏入社會(huì)，不管是籌集幾千元押金，或一次拿出半年或一年租金，壓力都很大。
其次，中介收取代理費(fèi)后，租賃關(guān)系存續(xù)期間的管理便處于真空了。相比租金，房東更看重房子升值，加上租賃供給無(wú)標(biāo)準(zhǔn)(如“家具齊全”不好界定)，房屋室內(nèi)生活設(shè)施配置不完善、質(zhì)量差。而且租賃過程中設(shè)施維修責(zé)任不明確，多數(shù)情況下攤到租客身上。甚至房東假借設(shè)施損壞訛詐租客、克扣押金，多收取水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)象五花八門。這些線下或租后亂象，線上平臺(tái)很難監(jiān)管到。另外，對(duì)很多租客來(lái)說，體驗(yàn)差、被歧視，租房談不上美好生活，實(shí)乃權(quán)宜之計(jì)。于是，很多租客不愛惜租賃環(huán)境、肆意損壞、聚眾賭博等現(xiàn)象也屢見不鮮。
最終，劣幣驅(qū)逐良幣，租賃供需兩端都趨于低端化，租賃行業(yè)也就難以振興。租賃是典型的共享經(jīng)濟(jì)，即“弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用權(quán)”，而共享經(jīng)濟(jì)就是信用經(jīng)濟(jì)。租賃平臺(tái)若能疊加基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的共享模式，這是降低租賃交易成本，提高消費(fèi)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏和攻克租賃痛點(diǎn)的最佳路徑。目前，網(wǎng)絡(luò)全面實(shí)名制，“互聯(lián)網(wǎng)+”無(wú)孔不入，創(chuàng)造出多維的、無(wú)窮的、集合衣食住行和吃喝拉撒的信用大數(shù)據(jù)。由此，我國(guó)一直難以建立的信用體系有望由互聯(lián)網(wǎng)推動(dòng)形成。
放在大數(shù)據(jù)平臺(tái)上，房子可確保是真的。房東和租客都是陌生人，但基于注冊(cè)信息，過往交易、履約、支付、評(píng)價(jià)等個(gè)人留下的海量痕跡，可相對(duì)準(zhǔn)確地標(biāo)定個(gè)人的信用水平。關(guān)鍵是，這個(gè)信用不僅有對(duì)手評(píng)價(jià)，有具體分值，還是公開透明的。凡有違約的，平臺(tái)上的商家能看得到，監(jiān)管部門也能看得到。目前，旅游、購(gòu)物、生活消費(fèi)等領(lǐng)域的商家，都開始和阿里、京東、騰訊等大數(shù)據(jù)平臺(tái)開展合作。用戶信用分達(dá)到一定值，租車、住酒店不用交押金，網(wǎng)購(gòu)可“先試后買”，辦簽證不用存款證明，甚至免簽，貸款更快批復(fù)、利率更低，相親告別婚騙。
對(duì)房東來(lái)說，可以靠信用分挑選租客，防范租客欠租，還可根據(jù)租客需求裝飾房子，獲得溢價(jià)收益，這是一個(gè)良性循環(huán)。這就為機(jī)構(gòu)開展規(guī)模化租賃經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，也為租賃衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)設(shè)商機(jī)，如REITs、房屋裝修、電商提供的生活服務(wù)等；對(duì)租客來(lái)說，具有很高的信用分，押金免了、租金月結(jié)，中介費(fèi)降低了，還可挑選自己中意的房子，挑選房東、守信的合租伙伴。
而且，租客與房東所有資金往來(lái)，全部通過第三方平臺(tái)，這是信用約束過程，也是權(quán)益保障和追索的保障。由此，基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、無(wú)死角的誠(chéng)信評(píng)價(jià)，構(gòu)建社會(huì)信用體系，形成可置信的失信威脅，提高線下履約意愿。唯有此，“租售并舉”才能真正崛起。目前，租賃平臺(tái)建設(shè)上，各大城市已開始與阿里、京東、騰訊、銀聯(lián)等機(jī)構(gòu)合作，希望能夠補(bǔ)上制約“租售并舉”的最大一塊短板。
(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)
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