從去年以來，產業園區似乎一夜之間成為一個特別熱門的話題，幾乎所有與房地產有關的論壇或者會議，如果不加上一個有關產業園區的版塊，就說不過去。當然，只要有園區的話題，來的人也總是特別多。我參加的好幾個會議，都超出了主辦者的預期，因為沒有足夠的座椅，大家只能擠在走道上，更是顯得火爆異常。而在地產圈，走到哪里，你都能聽見:"我們也新拿了一塊地，準備做園區。”房地產大佬們，更是卯足了勁兒，準備大干一場，粗粗算來，轉戰園區的，從中糧、萬科、綠地、世貿，到富力、復星、協信……不知道叫群賢畢至呢，還是蜂擁而上。還是熟悉的名字，但是，早已不是熟悉的玩法，這些大佬們，還能否再現往日的輝煌？中糧在房山的農業生態谷還猶猶豫豫，而轉眼萬科在鄭州美銘科技園折戟的消息又傳了出來…… 產業園區，好大的一張餅，看上去很美，但吃起來，個中滋味，恐怕只有操盤者自己知道。
在與產業園區相關的各種論壇上，大家看到園區的燦爛前景和光輝未來被描繪得無比誘人:新型城鎮化的政策支持，產城融合的呼聲潮起，金融政策的逐步放開，京津冀一體化的產業轉移，實體經濟落地的現實需求…… 真是這里風光獨好，萬事俱備，只欠東風。偏偏在二、三線城市不少開發區，工業用地還真的不難拿。為了爭奪產業，地方政府真可謂十八般武藝用盡。盡管上層三令五申，但很多地方，零地價早已是業內心照不宣的秘密，更不用說各種名義的稅收返還，產業補貼，支持政策。總歸，只要你能來，我什么都愿意。當然當然，所有所有，都只是產業園區的“明”。
當你充滿欣喜，滿懷即將發財的沸騰熱血一腳踏進產業園區建設的宏偉藍圖中，你才會發現，原來，白天不知夜的黑。 且不說產業園區捉摸不定的概念定義，從土地開始，就可能給你一個下馬威。你知道么？產業園區的管理從土地開始就是游走在政策邊緣。 研發用地？便宜，自用當然沒問題，但那是絕對不允許賣的。 工業用地？便宜，蓋廠房自用?可以，但要賣?也不是不可以，得看情況。工業用地拿到是什么樣？得看情況。沒水沒電沒氣？也有可能，自己投資吧。另外記住哦，如果你蓋了產業樓，大部分情況下，它是不能分割的，只有一個產權證。但是呢，我也聽說過分割的案例。怎么說呢，看"操作"。嗯，當下的語境中，這個詞相當關鍵。（小聲點，我沒說錯什么話吧。) 物流用地？嗯，比較復雜，得看情況。有時，它是工業倉儲，有時它又會化身商業用地。注意，兩者可差遠了哦。當然，也有玩得溜溜轉的，利潤那可不是一點半點了。
這是一個誰都想管的孩子，但最后卻說不清是該誰來管著它。想想也是，又是產業、又有商業，又是地產、又是物流，又有住宅（公寓配套），又有廠房，又有寫字樓……好亂啊，是不是，反正我是沒想明白，也難怪管理單位了。
無所適從，我只能這么說。 通州最近把工業用地上獨棟的下限調高至4000平。我不知道4000怎么來的，大概齊吧，這么大體量想買也只有企業行為了。但4000就一定是一個科學的數據不？就更能促進產業發展不？反正我不知道。
工業用地以相對便宜的價格出讓本身就是政府推動產業發展的一種政策設計，通過土地價格差來這種變相的土地補貼來推進企業更專注于產業本身。但土地的日益稀缺性使得土地本身的利益已經大大超出發展產業能夠帶來的好處了，資本的逐利性使得各種鉆空子的行為幾乎是一種必然。如今，各種奇奇怪怪的限制政策往往都是應對性的，缺乏一以貫之的頂層設計，這在使得“便宜不是那么好占的”同時，也必然帶來了制度和管理的隨意性。這就使得初入行者在園區領域不得要領，也使得大家不得不首先承認，做產業園，首先就是要做好政府關系。哥倆感情不好，想做園區，沒門。 其實就算感情好，還是難。眾所周知，產業園區投資大，回收周期長。由于面向的是企業，決策過程和住宅相比不可同日而語，不僅常常是團隊行為，而且整個購買周期極為漫長。由于渠道的成功率遠遠高過無目的性的廣告宣傳，也帶來了產業園區的銷售經常是高層之間的溝通和博弈，同時，為了滿足不同企業的個性化需求，后期改造也比比皆是。
產業園區還有另一個眾所周知的難題，產業定位和后期招商的不匹配。為了拿地，在產業園區定位的時候必然是怎么高大上怎么來，怎么吸引眼球怎么來，所以，有時候你都可以從園區的初始定位來倒推這個園區拿地時間，文化創意產業園、光機電產業園、低碳產業園、光伏產業園、生態農業園、云計算產業園、電商園……產業浪潮一波波，總有一款適合你。大膽想象，政府滿意，才能拿到地，才有優惠政策。當然，紙上談兵總是容易的，如果不是真正經過小心求證的階段來明確定位，到了真槍實彈上場的時候，自然只有對市場繳械投降了。不過，生米都煮成熟飯了，也只能撿到筐里就是菜了，對投資人，利潤高于一切。當初我們說好的定位呢？嗯，再說吧。
產業園區的性質決定了園區建設的每一個環節都是和政府的博弈，和政府的關系決定了產業園區能否順利地走完全程。沒有政府關系還想做產業園區？我看你還是洗洗睡了吧。園區邊界的模糊性，政策的靈活性、可變性，使得園區從拿地到后期運營服務都要與政府保持密切的合作關系。獲取土地的時候，如果從一級開發開始切入，根據與政府關系的遠近，你的利潤可能來自土地整理，基礎設施建設，政府項目代建，或者，直接來自一二級聯動的二級市場土地開發。
從二級市場切入，可以是項目自身的銷售、租賃，也可能是稅收返還，稅收分成，政府獎勵，項目補貼……只有想不到，沒有做不到，當然，一切的一切，都是看你與政府如何去合作。所以，你有時候聽說，產業園區利潤高至800%，有時候你又聽說，產業園是賠錢生意，項目周期長，回收期長，利潤率極低。 所以，園區生意好做，也不好做，關鍵看，你是誰。
京公網安備 11010502049343號