城市中心西移，已經成為深圳城市發展的必然趨勢。未來深圳的城市中心是什么樣的，這個問題近年來不斷被討論和思考。9月6日，深圳市規劃和國土資源委員會的一份公告表明，深圳灣超級總部基地的詳細規劃已經出爐，為深圳灣的發展畫出一張藍圖，由此幾乎可以確認，深圳灣這一填海區，將作為跨城交通樞紐，與前海灣一起，構成大珠三角C B D核心區，逐漸成為深圳最核心、最活躍、競爭力最強的區域。
從羅湖中心區、福田中心區到前海中心區，并不是一個中心置換另一個中心，更多的是中心的不斷優化升級。“超級總部基地是城市在全球經濟產業鏈條中最終級地位的典型代表，是未來深圳發展成為世界城市的一個功能中心。”規劃中對于該片區的發展目標，展示了深圳要建世界級城市中心的勃勃野心。
“一邊是頂級商務，一邊是高尚住宅，中間有大面積綠地和濱海長廊，像不像紐約曼哈頓？”美聯物業全國研究中心總監徐楓在接受采訪時問道。
官方公示深圳灣規劃，超級總部基地被正名
關鍵詞：官方規劃
自9月6日起，深圳灣超級總部基地詳細規劃項目開始在深圳市規劃和國土委官網公示，征求民意。根據公示內容，深圳灣超級總部基地把深圳后海中心區總部基地也納入進來，涉及總用地面積117.4公頃，建設規模總量為450萬至550萬平方米，將秉持“深圳灣云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構建世界級濱海城市天際線，將與前海一起串聯組成深圳西部城市中心區。
新規劃中，深圳灣超級總部基地的范圍是濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路所圍合的區域，緊鄰深圳灣公園。此前的規劃將該片區叫做“深圳灣高新區總部基地”，旨在打造成原創型總部巨頭的集聚地和財富增值帶。現在重新調整后，這片土地與華僑城片區相連，共同打造超級總部基地，構建的是中心城區的面貌。
據詳細規劃，該片區的功能導向是以各行業門類的產業鏈最頂端的總部辦公為主導功能，輔以服務于總部基地的國際會議、展覽、文化傳播、信息交互及商業、公寓等功能。為了滿足總部基地發展的要求，規劃還強調了片區的發展策略首先是立體開發、集約利用。高強度集約化開發土地空間，控制總量、預留適度彈性空間，鼓勵功能混合利用；采用地上地下結合的立體開發模式，規劃引導、綜合協調，形成網絡化、綜合化、一體化、舒適化的地下空間。
詳細規劃對深圳灣片區的土地開發和用地建設有高標準建設要求，并規定在開展城市設計、詳細藍圖等下一層次規劃后，方可進行土地出讓、用地開發與建設。在此基礎上，片區內寫字樓、住宅、公共配套等用地規模和開發強度都受到了整體規劃的限制。片區規劃中18萬-22萬就業人口的配套生活將以商務公寓及周邊生活住區為主。
未來，于深圳灣超級總部基地片區內，將按9個單元編號進行開發，分別為D U 01至D U 09。其中，在滿足航空限高要求的前提下，D U 01核心地塊的兩座超高層綜合體建筑高度分別控制在400-680米和400-480米；D U 02核心地塊的超高層綜合體建筑高度宜控制在400-580米。
據深圳市規劃和國土資源委員會的解讀，深圳灣將依托超級區位優勢，吸引超級經濟功能，打造超級城市形象，使之成為提供體驗深圳濱海新生活方式的城市地區、展現城市社會面貌與建設標準的核心地區。
17家企業總部入駐，深圳灣總部經濟雛形初現
關鍵詞：總部經濟
福田、前海與后海是深圳總部經濟發展的三個重要基地，同時也各有特色。譬如福田以本土企業總部為主，前海中心區以外資國際機構為主，而正備受矚目的深圳灣，則更多聚集的是央企區域總部。世華地產市場研究中心認為，差別化的總部基地定位，將有利于深圳灣吸引大型企業入駐。
卓越后海項目毗鄰后海內湖，位于深圳灣體育中心西側，是一座規劃高度約200米的國際商務寫字樓，深圳卓越房地產開發有限公司營銷部經理林意江說，卓越當初選擇這里，是因為看中了深圳灣聯結了福田、南山、前海和香港，物流、科技和金融配套在深圳首屈一指。
“后海、前海兩個中心將隨著深圳灣超級總部基地規劃深入人心。這一片區的目標并不是挖福田中心區的墻腳，因為兩個片區的發展方向和側重點不同。深圳灣更多是希望引入新的需求量進駐，如港資、外企。”林意江表示，深圳后三十年發展看南山。
自超級總部基地開工建設以來，據粗略統計，深圳灣北區目前已有17家超大型企業總部先后入駐，包括華潤集團總部和華潤萬家總部大廈、中海油南方總部大廈、阿里巴巴國際運營總部和阿里巴巴商業云計算研發中心、卓越后海項目等，是深圳央企和知名民企區域總部的集中地。眾多總部企業建成后，深圳灣將矗立著數十座超高層寫字樓，塑造濱海優雅的天際線。
深圳灣得天獨厚的區域位置，成為其打造超級總部基地的最大優勢。美聯物業全國研究中心總監徐楓分析，深圳灣是串聯深圳發展的黃金走廊，讓超級總部基地的概念有了多個方向的延伸，“深圳灣填海區，從地理位置上串聯了福田和南山，享受前后兩代城市中心的輻射；從住宅板塊上串聯了紅樹灣和后海兩大豪宅區，是深圳最炙手可熱的地段；從產業鏈上串聯了科技園和虛擬大學園，云集了最具有中國發展前景的高端行業；再加上西部通道和深圳灣大橋，深港互動、輻射珠三角，奠定了其構成大珠三角CBD核心區的基礎。”
深圳灣住宅產品獲得利好，未來或與寫字樓爭地
關鍵詞：濱海住宅
隨著深圳灣規劃的不斷落實，一大批超高端的商住樓已經拔地而起。從早期的紅樹西岸到三湘海尚、卓越維港、曦灣，再到即將入市的翡翠海岸、恒裕濱城，該片區集中開發了一批現代化濱海豪宅。
新規劃對于住宅開發的利好也隨即得到業內的廣泛關注。灣區仍待完善的公共配套將隨著總部基地的建立而得以落實，規劃中的四條地鐵和多條高速公路、快速路、主次干道能夠減輕大量人口進駐帶來的交通壓力，商業、幼兒園、社區醫療中心、公園綠地、體育活動場所等配套也將極大方便市民的日常生活。
“深圳灣超級總部基地的規劃體現了深圳現在以及未來的導向，是以高新科技產業來帶動城市中心升級，片區集聚的也將是受教育程度、收入水平和社會地位‘三高’人群。”按照規劃，片區內就業人口為18-22萬人。業內普遍認為，樓市價格進一步拉升將是順理成章。
恒裕濱城位于中心路與招商東路交會處，正處于深圳灣濱海住宅區一線區。上月，在一次品牌推廣活動中開發商透露，開盤的售價保守估計約在5萬元/平方米，與2010年片區規劃落實前的二手房3.2萬-4萬元/平方米的價格相比，有了超過三成的漲幅。而截稿前南都記者致電該項目營銷總監吳剛時得知，新盤開售價格將比之前的預期有所提高“均價起碼5萬多吧。”
不過，由于片區規劃住宅的剩余開發量僅有20%，不足35萬平方米，使得該片區的物業尤為稀缺。吳剛表示，雖然深圳灣總部基地規劃總體將提升片區的品質，但寫字樓的擴張可能會擠占住宅用地的空間，“兩者倒掛會增加開發商運營的壓力。”
聯泰紅樹灣：多年閑置“地王”等待新規劃
在深圳灣填海區，有這樣一塊土地，北面是紅樹林內湖自然保護區，視野開闊，與世界之窗、民俗文化村隔湖相望，東面為天然內湖，未來將建成大型生態旅游主題公園，南面與深圳灣遙遙相望，西面為規劃中的中央公園。資料顯示，由聯泰地產開發的這塊地當時為純別墅用地，規劃建面不足6萬平方米，獲批的容積率僅為0.63。
然而，在這樣寶貴的“地王”地段，這塊近9萬平方米的土地被閑置荒廢長達7年之久。同一片區的瑞河耶納、紅樹西岸、中信紅樹灣均陸續完成開發，晚于該項目動工建成的三湘海尚、卓越維港、曦灣等項目也屢屢成為深圳地產焦點，片區新盤的均價也從10000元/平方米攀升到50000元/平方米以上。惟有聯泰紅樹灣，開工傳聞每年都出現，卻始終未有實際動作。
2010年7月底，南都記者曾就該項目一直沒有動工的原因采訪聯泰，該司相關負責人表示，主要是因為片區不斷升級，政府規劃隨之調整，項目參數難以確定。
9月17日，南都記者致電曾任聯泰營銷策劃負責人的何小勇，詢問其對新規劃的看法。他表示已經離職，對此規劃的細節未做研究，不方便發表看法，“但如果規劃確定后，應該對項目有所利好。”而聯泰集團官方網站目前仍顯示“規劃建設項目有深圳紅樹林9號地項目”。
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