國際物業(yè)咨詢公司高力國際最新發(fā)布了一份報告，關(guān)于亞太地區(qū)科技公司對于辦公空間需求的變化。
報告發(fā)現(xiàn)，從前科技公司通常分布在科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而現(xiàn)在，新一代科技公司對于大型軟硬件開發(fā)科研項目的依賴度變低，因而他們正在搬離園區(qū)式的辦公空間，而靠近城市傳統(tǒng) CBD，同時辦公空間也為了適應(yīng)科技公司的辦公需求而變得更靈活而易于調(diào)整。
“在亞洲，金融及保險公司一直以來都是中心商務(wù)區(qū)寫字樓的主要租戶，但如今情況已經(jīng)開始有所變化，愈來愈多的科技公司（其中許多公司均成立不久或剛剛起步）開始占據(jù)商業(yè)中心區(qū)位置。”高力國際亞洲企業(yè)用戶服務(wù)董事總經(jīng)理 Sam Harvey-Jones 說，“科技公司志在招募身負才能的年輕員工，他們往往擁有完全不同的心態(tài)。年輕一代更青睞充滿趣味、創(chuàng)意十足且無拘無束的工作環(huán)境──而市場也在不斷變化，以滿足他們的需求。”
來源：高力國際
高力國際的報告里把科技公司分成了三代。第一代指的是已經(jīng)在亞洲展開運營超過 20 年的公司。它們通常是軟硬件提供商起家，而后遷移到程序開發(fā)、云服務(wù)和數(shù)據(jù)分析等業(yè)務(wù)，典型公司比如 IBM、Microsoft、HP 和 Cisco；第二代是發(fā)展了 10 年左右，他們多是 OTT 運營商，比如 Google、LinkedIn 和 Dropbox。第三代則是新成立處于初創(chuàng)階段的科技公司。在員工增長速度上，第一代公司增速緩慢，第二代溫和增長，而第三代則常常會經(jīng)歷員工激增。
第一代科技公司一向傾向選擇位于商業(yè)園區(qū)的次中心區(qū)域，這反映了過去需要大片空間進行研發(fā)。這一現(xiàn)象至今仍然存在。然而，年輕且通常規(guī)模較小的第二代及第三代公司越來越青睞中心商務(wù)區(qū)。
推動這種轉(zhuǎn)變的因素在于這些公司的員工數(shù)量較少，且較少著重于軟件及硬件開發(fā)，因此所需的空間比第一代公司要小。同時城市中心商務(wù)區(qū)則有更便利的交通、零售以及娛樂設(shè)施能夠幫助公司吸引年輕人才加盟。
這種情況在中國及印度等快速發(fā)展的市場中卻又有所不同。在這些市場中，科技公司無論成立年限或規(guī)模均聚集在同一區(qū)域，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的部分原因在于政府政策鼓勵科技公司聚集，而新興的小公司似乎也更愿意和那些已經(jīng)成長為科技巨頭的大公司成為鄰居。
來源：高力國際
香港明顯偏愛第二代科技公司，它們通常入駐城市中心，雖然并不是 CBD。金融科技公司（Fintech）正在香港快速增長，它們非常愿意接近傳統(tǒng)的銀行和金融公司，而布局在中環(huán) CBD 和位于九龍的 ICC 塔。而第一代公司則是科技園（Science Park ）和數(shù)碼港 （Cyber Port），以便于更大 的研發(fā)和實驗空間。
新加坡的科技公司喜歡在 CBD 核心位置來建立品牌形象地位，也有利于吸引人才。這一點倒是和很多傳統(tǒng)公司想的一樣。
中國，技術(shù)公司偏愛一線城市，尤其是北京和上海，源于更高的經(jīng)濟發(fā)展水平，更低的市場準入門檻，以及有吸引力的政策激勵。中國的這些城市通常有專門規(guī)劃設(shè)計好的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如北京的中關(guān)村、望京，或者上海的張江，這些區(qū)域提供適宜的房租以及 R&D 功能配置，而這些地區(qū)也受益于相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群的業(yè)務(wù)發(fā)展擴張。
澳大利亞，大多數(shù)科技公司喜歡駐扎在悉尼，另外墨爾本也有一些。第一代公司會駐扎在例如麥格理公園 Macquarie Park 這樣的商務(wù)園區(qū)。第二代則傾向于有更多餐廳、咖啡館和零售分布的 CBD 區(qū)域，接近于傳統(tǒng)投行的選址，很多分布在喬治街（George Street）和馬丁廣場（Martin Place），一方面是為了吸引和留住人才，另一方面也為了靠近客戶和供應(yīng)商。
來源：高力國際
無論是在中心商務(wù)區(qū)還是商業(yè)園區(qū)，相比其他租戶類型，科技公司注重為他們極具創(chuàng)造力的、通常更年輕的員工提供有吸引力的辦公環(huán)境。這種環(huán)境的特征包括開放式辦公空間、合作互動空間、更加個性化、更具想象力的設(shè)計、更“有趣”。由于長時間工作已成常態(tài)，因此帶有廚房的寫字樓也越來越受歡迎。
科技公司正在以出人預(yù)料的速度快速發(fā)展，因而常常會經(jīng)歷員工的快速激增，難以預(yù)測的人員配置要求給他們簽訂長期租約帶來麻煩。因此他們希望簽訂更為靈活的租賃合同，以及可以在租期內(nèi)迅速增加租賃空間的能力。這在高空置率的市場問題不大，而對于低空置率的市場，比如香港，則難以推行。為了未來發(fā)展而租賃額外更大的空間是可行的策略，但這往往會造成浪費。
于是基于活動的靈活空間配置方式日益流行，這種方式可以調(diào)節(jié)員工人數(shù)的不確定性，比固定分配工位的方式更能適應(yīng)人員的收縮或者膨脹。如 WeWork 和 Regus 這樣的可以提供靈活辦公空間的第三方運營商，正在全球擴張以適應(yīng)不斷增長的科技行業(yè)租戶。
來源：高力國際
而實際上另一家物業(yè)咨詢公司 JLL 在上月發(fā)布的全球市場觀察里也得到類似的發(fā)現(xiàn)，數(shù)字科技公司在加劇擴張，占據(jù)了 2015 年度美國寫字樓租賃市場的 20%，比政府、保險和咨詢加起來還要多，類似的情況也同樣發(fā)生在亞太地區(qū)。同時也說，數(shù)字化新興科技公司更青睞于靈活的辦公解決方案，認為這是由于科技公司更關(guān)注員工的人性化體驗和以工作效率優(yōu)先。這也使得聯(lián)合辦公空間，在美國很多城市，成了增長最快的寫字樓租賃細分市場。從 2005 年開始出現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間，在 2015 年全美已經(jīng)有超過 3,000 多家。
雖然說高力國際在報告中認為，科技公司主要是因為吸引人才而選擇入駐 CBD。恐怕這一點也并不是最首要原因，科技公司正在與各個行業(yè)和社會生活發(fā)生更密切的關(guān)系，自然需要接近傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。而通常來說，處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的產(chǎn)業(yè)會占據(jù)城市更核心的辦公空間，比如一直以來城市核心 CBD 的頂級寫字樓都是被金融行業(yè)公司占據(jù)，在這個意義上來說，科技行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的位置也正在向上移動。另外和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的開放交流也是新興科技園區(qū)的規(guī)劃特征，比如谷歌和蘋果的最新總部設(shè)計上都有相關(guān)的考慮。
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