2015年東莞松山湖(生態(tài)園)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)出爐。在總結(jié)大會(huì)上，園區(qū)各大企業(yè)在2015年的發(fā)展表現(xiàn)得到了相應(yīng)表彰。

其中，華為終端(東莞)有限公司表現(xiàn)最為搶眼，在2015年度園區(qū)納稅、出口額、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、主營業(yè)務(wù)收入、工業(yè)稅收等指標(biāo)上，均摘得園區(qū)企業(yè)頭名。

華為終端總部項(xiàng)目總投資100億元，項(xiàng)目位於東莞松山湖南區(qū)，占地1，900畝，總建筑面積126.7萬平方米。該項(xiàng)目主要發(fā)展與手機(jī)等所有終端關(guān)聯(lián)的研發(fā)、銷售和增值業(yè)務(wù)。

作為在深圳起家的世界500強(qiáng)企業(yè)，華為在東莞的耀眼表現(xiàn)再度引發(fā)了輿論的關(guān)注。一篇名為“不要讓華為跑了”的文章在朋友圈熱傳，大意是深圳房價(jià)暴漲，吸引力減弱，深圳應(yīng)對此高度重視。

華為對此發(fā)表聲明稱：近日有關(guān)“華為遷離深圳”的傳言不屬實(shí)，華為從未有計(jì)劃將公司總部搬離深圳。“華為早在十多年前，就開始在中國乃至全球各地設(shè)立各類分支機(jī)構(gòu)或研究所，以更好地支撐公司全球化業(yè)務(wù)開展，在此過程中對部分業(yè)務(wù)所在地進(jìn)行調(diào)整，屬于正常的企業(yè)經(jīng)營行為。”“對于華為來說，把‘大腦’留在深圳，把制造和供應(yīng)放到東莞，符合企業(yè)自身戰(zhàn)略安排。”一名接近東莞松山湖管委會(huì)的人士說。在華為人看來，作為一家全球化的企業(yè)，華為選擇成本適合的城市區(qū)域布局分支機(jī)構(gòu)再正常不過。“這次輿論風(fēng)暴，更應(yīng)該把重點(diǎn)放在深圳的土地成本和發(fā)展?jié)摿ι先ァ?rdquo;

華為搬遷風(fēng)波背后，折射出企業(yè)壯大對生產(chǎn)研發(fā)成本布局和城市房地產(chǎn)高企造成各類成本增加的雙重?zé)馈?/p>

迅猛生長的華為

2008年，華為前員工王先生就跟隨華為技術(shù)的供應(yīng)鏈部門搬到松山湖。

“搬遷之前已經(jīng)人擠人。一個(gè)辦公室里，一張桌子本來一個(gè)人辦公，都要分給兩個(gè)人，坐不下，華為發(fā)展太快。”王先生說，在當(dāng)時(shí)，華為深圳總部的空間就捉襟見肘，估計(jì)只能容納5到7萬人。

多年前，華為就開始了布局松山湖的步伐。2005年，華為在東莞松山湖成立了全資子公司——華為機(jī)器有限公司，負(fù)責(zé)華為網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)品的生產(chǎn)、制造業(yè)務(wù)，現(xiàn)人員規(guī)模2萬多人，該公司華為機(jī)器是華為制造業(yè)務(wù)在華南地區(qū)最大生產(chǎn)基地，是華為面向全球的制造和供應(yīng)中心。

松山湖華為南方工廠二期項(xiàng)目也是由華為機(jī)器投資興建，位于松山湖北部，立項(xiàng)投資20億元，占地1100.6畝。一期項(xiàng)目2009年投產(chǎn)，2012年已實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值150.61億元。

當(dāng)時(shí)有消息稱，華為的無線部分、華為大學(xué)、研發(fā)中心、中試中心等要搬至東莞松山湖華為基地，并會(huì)在2017年、2018年停止大型搬家工作。

松山湖方面一直努力爭取華為相關(guān)部門整體落戶當(dāng)?shù)亍＿@種努力至今一直在持續(xù)。根據(jù)松山湖生態(tài)園的2015年工作總結(jié)及2016年工作計(jì)劃，該園在2016年計(jì)劃“積極爭取華為終端公司把電商業(yè)務(wù)切換至東莞公司”。

在華為人看來，華為在各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)再正常不過。“五年前的華為跟今天的華為完全兩個(gè)樣”另一位華為前員工袁先生一談起華為就如是說：“2010年，華為的銷售收入是1852億元。”

到了2015年，華為實(shí)現(xiàn)銷售收入3950億元，凈利潤369億元，員工達(dá)到17萬人。此時(shí)的華為已經(jīng)是一個(gè)全球化的企業(yè)，與170多個(gè)國家有業(yè)務(wù)往來。同時(shí)，華為在全球布局16個(gè)研究院/所、36個(gè)聯(lián)合創(chuàng)新中心，在全球范圍內(nèi)開展創(chuàng)新合作。

對本次備受關(guān)注的華為終端來說，本身也擁有獨(dú)立到東莞布局的多種條件。事實(shí)上，終端公司是華為控股下面的子公司，而“終端在深圳一直沒有一個(gè)大的基地”。

“終端公司有自己的供應(yīng)鏈，而且相比向運(yùn)營商這種大客戶交付的供應(yīng)鏈來說，是比較簡單的。”王先生說：“終端的供應(yīng)鏈相對獨(dú)立，只在一些大的產(chǎn)品(與華為技術(shù))共用，像芯片。”

從地理位置上來講，松山湖距離深圳坂田很近，開車跑一趟就四十來分鐘。華為有班車直接從松山湖到坂田基地，每天多趟。

于是在廣東，深圳坂田和東莞松山湖就形成了華為相對集中的基地。華為的供應(yīng)商因?yàn)橥瑯邮艿缴钲趯毎沧饨鸷腿肆Τ杀旧蠞q的壓力，也跟著往深圳旁邊的東莞和惠州遷移，部分供應(yīng)商同樣選擇落戶在松山湖。

可見，華為對子公司的選址“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。“既然選擇了松山湖，就肯定要聚焦一點(diǎn)。”據(jù)悉，現(xiàn)在終端的制造業(yè)務(wù)已經(jīng)在松山湖運(yùn)作，未來還有研發(fā)等業(yè)務(wù)。

深圳的“土地包袱”

據(jù)了解，松山湖園區(qū)容積率為0.8，而華為終端項(xiàng)目所在地地塊容積率為0.5-0.8。“低容積率是建工業(yè)廠房的需要，因?yàn)橐üI(yè)設(shè)施、安全設(shè)備，容積率就高不了。”一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋。

然而，對于華為總部所在地、深圳龍崗區(qū)來說，其產(chǎn)業(yè)空間正進(jìn)入緊縮期。

今年五月初，龍崗區(qū)在其發(fā)布的企業(yè)創(chuàng)新能力分析報(bào)告中指出：“在勞動(dòng)力和土地要素全面緊縮，傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式變得舉步維艱，龍崗區(qū)亟需通過創(chuàng)新提高生產(chǎn)力，提高人均和地均產(chǎn)出效益，降低經(jīng)濟(jì)增長對勞動(dòng)力和土地的依賴程度。”

當(dāng)?shù)卣e極研究拆除重建其舊工業(yè)區(qū)，做二次開發(fā)，以提高空間利用率和土地產(chǎn)出率。思路主要是，提高地塊容積率。

調(diào)查顯示，龍崗現(xiàn)有889個(gè)工業(yè)區(qū)，總占地面積80.5平方公里，規(guī)劃保留為產(chǎn)業(yè)用地42.2平方公里，涉及514個(gè)工業(yè)區(qū)。其中，適合改造升級的工業(yè)區(qū)共373個(gè)。

龍崗區(qū)方面指出，這些工業(yè)區(qū)容積率在1-2之間的用地占比56.8%，平均容積率約為1.3，“容積率偏低，提升空間大”。

龍崗區(qū)相關(guān)表示，拆除重建類“工改工”的主要政策包括四個(gè)方面：其中，提高開發(fā)強(qiáng)度提高指“新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限可達(dá)6.0，物流用地容積率上限可達(dá)4.0”。

據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，“這么高的容積率，是高樓林立的CBD的模樣。”這與華為終端公司所需要的低密度工業(yè)用地，背道而馳。

與此同時(shí)，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施更新速度慢，也造成了交通等方面的難題。

華為消費(fèi)者BG(BusinessGroup)CEO余承東今年4月在朋友圈里談到道路擁堵問題：“早晨6點(diǎn)45分出發(fā)，7點(diǎn)10分左右就可到公司了，冬天早晨車更少。如果七點(diǎn)鐘之后出發(fā)，需要一個(gè)多小時(shí)。很多人建議消費(fèi)者BG早晨7點(diǎn)30上班，不知大家意見如何？”

“深圳許多的工業(yè)用地都是舊改而來。就城市建設(shè)而言，東莞并沒有這個(gè)包袱。”上述了解深圳舊改的業(yè)內(nèi)人士說。

土地的產(chǎn)值與成本

一位被安排到華為大學(xué)(高端培訓(xùn)中心)工作的新員工透露，公司告知，三年后其所在部門會(huì)搬遷到松山湖，該員工認(rèn)為“人均占用空間比較大的部門，是很適合搬到松山湖的。”

地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科同樣選擇在松山湖建設(shè)其住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，占地200畝。“當(dāng)時(shí)我們是首選深圳，因?yàn)槿f科是深圳的企業(yè)，但是深圳能批下來的產(chǎn)業(yè)用地太少，沒有談到合適的。”萬科建筑研究中心內(nèi)部人士介紹。

人均產(chǎn)值和用地成本，是企業(yè)判斷旗下部門在不同城市區(qū)域布局的重要依據(jù)。

前述龍崗區(qū)用地的窘境，是深圳市的一個(gè)縮影。中金公司在5月23日發(fā)布的研報(bào)中稱深圳國土面積只有1997平方公里，只有上海的1/3,、廣州的1/4、北京的1/8，相當(dāng)于一個(gè)普通縣城規(guī)模。

按照中金公司的統(tǒng)計(jì)，2015年，深圳每平方公里的單位土地面積產(chǎn)出GDP8.76億，比上海高出一倍有余，較之北京的1.4億更是多出五倍多。

深圳新增建設(shè)用地有限，這個(gè)現(xiàn)實(shí)決定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地價(jià)格僅次于北京，而工業(yè)用地價(jià)格則為最高，達(dá)到近3500元/m2。

在土地稀缺的情況下，目前深圳仍然取得了不錯(cuò)的發(fā)展成績，發(fā)展速度快、質(zhì)量高。中金公司稱指出，深圳對出口依賴度降低，且出口結(jié)構(gòu)升級；高技術(shù)制造業(yè)成為驅(qū)動(dòng)增長的核心力量；再次，深圳金融和互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展；最后，深圳已擁有中國最好的企業(yè)集群，同時(shí)一大批充滿活力的新企業(yè)正在迅速壯大。”

然而，如果放到更長的時(shí)間段，并通過與世界級城市比照的方法去觀察深圳這座城市，可能會(huì)對其地價(jià)、房價(jià)以及發(fā)展后勁有所擔(dān)憂。

全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商第一太平戴維斯發(fā)布的研究報(bào)告通過對全球12座大型城市的比較研究發(fā)現(xiàn)，城市較高的吸引力推動(dòng)了其人才聚集、房價(jià)上漲。與此同時(shí)，這些城市的產(chǎn)業(yè)與房價(jià)之間的關(guān)系也說明，高房價(jià)的城市只能承載高產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)。

深圳現(xiàn)在的問題是，高房價(jià)本身的調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致只有高產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)才能留下來。但如果房價(jià)升高到一定程度，其結(jié)果可能是人才外流和吸引力降低。

華為創(chuàng)始人任正非在今年年初接受新華社采訪過程中說：“既然要發(fā)展大工業(yè)、引導(dǎo)大工業(yè)，就要算一算大工業(yè)需要的要素是什么，這個(gè)要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承載了多少產(chǎn)值，這些產(chǎn)值需要多少人，這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來。”

其認(rèn)為：“深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)公司都需要一定的空間發(fā)展。”“對于華為來說，把‘大腦’留在深圳，把制造和供應(yīng)放到東莞，是符合它不同部門的不同產(chǎn)值分配的做法。”一名接近松山湖管委會(huì)的人士說。

然而，中國式的行政區(qū)劃方式限制了類似華為這種全球性企業(yè)的自由布局，因而也限制了深圳產(chǎn)業(yè)的輻射能力。中金公司分析師指出，雖說有深、莞、惠城市群協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，然而行政區(qū)劃的分割和地方財(cái)政的分離，在某種程度上限制了其發(fā)揮作用。

上述接近松山湖管委會(huì)的人士透露，“華為有關(guān)部門搬遷的事情都是直接對接?xùn)|莞市長。企業(yè)和政府雙方都非常低調(diào)，對有關(guān)進(jìn)展嚴(yán)格保密。因?yàn)樯婕暗缴钲谀沁叺亩愂盏纫幌盗械膯栴}。”