重慶銘騰匯景市場信息咨詢有限公司總經理吳小飛

“2014年重慶整個樓市，成交量保持平穩。從業態上看，商業用房在加大，住宅市場出現了相對的萎縮。今年出現了很多分期付款，提前透支了未來的消費。對于房地產來說，未來的機會，是房地產、金融、互聯網的結合。”

——銘騰房地產數據機構總經理吳小飛

以12月22日24時為截點，2014年開發商的銷售業績都劃上了句號。12月23日晚10點，銘騰房地產數據機構的辦公室依然燈火通明。數據中心的小代和她30多個同事們，為了即將出爐的“重慶年度十大企業”榜單，奮戰了10多個小時。

所有的數據都是分散無緒，需要人工或書序系統進行提煉，且需要各項條件的限定。例如人氣戶型的排名，不僅要考量樓盤的去化率，還要看戶型在銷售套數中比重，從中提煉出來。

成交

重慶位居全國第一

今年市場成交如何？數據顯示，1-11月重慶主城區商品房市場供應2275萬平方米，同比增長2.4%，成交2084萬平方米，同比-3.06%。

吳小飛說，整體市場供應依舊保持在較高水平，經適房、車庫產品補位，成交近400萬方，拉動成交量保持市場平均水平。另外，商用物業占比大幅提升，在住宅成交萎縮的環境下，開發企業逐步增加商用物業貢獻值。

據銘騰房地產數據機構對全國各大城市的房產數據監測，重慶年均2000萬多平方米市場容量，位居全國第一。原因在于重慶市場主要由首次置業、和功能需求類剛性改善客戶為主。

產品

控制總價 經濟型為主

今年房地產整體的趨勢就是，業態換空間，控制面積控制總價。來自銘騰的數據顯示，主城區洋房成交149萬平方米，同比下降7.55%，別墅成交108萬平方米，同比增長6.66%。

吳小飛表示，從市場容量來看，今年洋房、別墅市場走勢保持平穩，市場容量保持在260萬平方米左右。今年來說，經濟型產品成為市場主流，洋房別墅進入電梯時代，總價100多萬的產品沖擊城市客戶。

價格

三輪降價 8月成交回暖

吳小飛說，今年的市場經歷了三輪降幅，成交走向呈階梯狀。今年4月份，以恒大·照母山為首開始了今年的第一輪降價；隨后在7、8月份，許多重慶一線品牌房企，加入降價促銷行列；第三輪10月份中心區域出現價格下降。第二輪第三輪的降價，帶來了市場的回暖，從8月份開始，樓市成交量開始高位運行。

他表示，回顧2008年、2011年的2次調控，市場都是在價格下降到15%的時候，市場達到一個平衡點，企穩回升。今年也一樣。

隨著市場的發展，客戶和企業都更加的專業理性，客戶不會因降價而買單，需要的是更加契合客戶需求的、創意的、精細化的產品和服務。

營銷

首付分期返租 透支消費

今年市場上，投資性產品、剛需小戶出現了很多首付分期、返租等營銷模式。付款方式的靈活性、投資門檻降低，刺激了不少的投資客戶。在吳小飛看來，下半年開始，開發商為了沖量和回籠資金，首付分期付款等手段，雖帶來了短暫的繁榮，但實際也在透支未來的消費。

拿地

房企謹慎 提速放緩

吳小飛說，今年重慶的土地價格在升，樓市的利潤在下滑。由于市場大環境的影響，很多開發商拿地都非常的謹慎，房地產提速放緩。

數據顯示，重慶2014年成交商住類土地134宗，同比減少36%；總計面積1196.04萬方，同比減少36%。

中國地產已進入下半場。上半場平臺和空間為王，下半場將以內容價值決定平臺與空間的價值一是對客戶需求的深度把握，二是對產業運營邏輯的深度把握，三是從規模速度到精細化的運作，細分+創意=增值。

服務

物業升級還待提高

今年的物業服務方面，龍湖、金科、東原、融匯等企業，對物業服務都做了一定的升級。

吳小飛表示，住宅市場物業服務的細分是一種趨勢，但就重慶市場而言，很多概念性的物業服務還沒真實落地，客觀來說，智能化的配套、景觀配套等還沒有做到極致。

發展

地產＋金融＋互聯網

吳小飛表示，對于未來市場，受大經濟環境的影響，未來的房價和市場走勢，仍然具有不確定性。重慶持續大量的購買力，明年成交量還是有一定的萎縮，價格突破很難。樓市全面回暖，至少在明年第二季度。樓市白銀時代，市場會往3個方向轉變：金融、互聯網、樓市，這3大因素會成為未來市場的寵兒。