2014年上半年，《大數據時代》風靡，引起一場思維方式的大變革。該書的作者維克托明確指出，大數據時代最大的轉變就是，放棄對因果關系的渴求，取而代之的是關注相關關系，即只要知道“是什么”，不需要知道“為什么”。

對于樓市“下半場”，我們能否借助“大數據”成功預言？長沙晚報聯合中國指數研究院獨家發布《2014年上半年長沙房地產市場回顧及展望》報告，讀者必能從中撥云見日，成為“樓市預言帝”。

土地篇

1.土地供應望城區為主

2014年上半年，長沙累計推出地塊209宗，同比下降1.88%；建設用地面積825.67萬㎡，同比增長15.13%。其中，內六區累計供應土地100宗，同比增長9.89%；建設用地面積438.18萬㎡，同比增長11.08%；今年上半年望城區土地推出最多，為56宗；其次是岳麓區，為24宗；雨花區和開福區土地推出較少，分別為10宗、8宗。

2.內六區住宅用地平均樓面地價2504元/㎡

2014年上半年，長沙共成交153宗地，建設用地面積605.16萬㎡，同比下降8.10%；土地出讓總金額174.85億元，同比下降25.61%。

長沙內六區住宅類用地累計成交23宗，同比下降32.35%；累計成交面積141.34萬㎡，同比下降39.80%；累計成交金額114.55億元，同比下降37.63%；內六區住宅用地平均樓面地價為2504元/㎡，較去年上漲3.08%。

亮點篇

1.平價跑量項目占得市場先機

從住宅銷售排行榜來看，前10名中知名房企僅恒大集團和當代置業各有一個項目入圍，其余8個項目都是平價剛需跑量項目。十大上榜項目均價4757元/㎡，總體而言，符合剛需消費特征（首次置業和改善性）的中等戶型、中低價位樓盤，始終是這一輪調控以來樓市成交的主旋律。

2.120㎡以上大戶型比重上升，三房占比超四成

今年上半年，長沙商品住宅內六區三房戶型成交25244套，占總成交量的42.48%，與去年同期相比略有下滑；兩房成交占比同比出現明顯回落，而四房及以上戶型成交占比同比均出現回升。

2014年1-6月，長沙商品住宅內六區成交結構中90-120㎡最受歡迎，成交套數占比31.60%，同比基本持平；90㎡以下小戶型成交套數占比34.51%，同比下降4.38%；120㎡以上大戶型成交套數占比33.89%，同比增加3.98個百分點。

住宅篇

新增供應量月均不足50萬㎡

2014年1-6月，長沙內六區住宅累計新增供應289.52萬㎡，月均供應不足50萬㎡，同比下降42.78%。前6個月均出現同比下滑的現象。今年以來，信貸收緊及市場預期直接影響需求，成交的下滑以及庫存的居高不下導致開發商采取各種措施消化現有庫存，因此上半年推新量下滑明顯。

住宅成交量跌價穩，6月轉好

2014年1-6月，長沙內六區住宅累計成交面積為428.39萬㎡，同比下降24.66%；成交套數39683套，同比下降30.65%；成交金額為265.41億元，同比下降23.63%；成交均價為6196元/㎡，同比上漲1.36%。

1-2月，受信貸收緊影響，長沙樓市月度成交面積同比平均降幅達到30%左右，而成交均價同比上漲了10%左右；3-4月，受市場負面信息等多重因素影響，購房者觀望情緒不斷高漲，傳統旺季成交量下滑，成交均價同比僅增長2%；5月開始，部分低價項目的大量入市成交扭轉了成交頹勢，6月，住宅成交同比增長5.27%，成交均價同比增長7.57%。上半年最終以6月份的量價齊漲畫上句號，長沙樓市后市可待。

住宅庫存量大幅上漲

截止2014年6月底，長沙樓市銷供比為1.48，供求結構較為合理。截至2014年6月30日，內六區住宅累計庫存面積1313萬㎡，較去年同期增加56.39%，出清周期18.39月，同比增長107.56%。以美國房地產來看，2006年其住宅出清周期升至12個月時就深陷調整，因此目前長沙18.39月的水平到了需要深度調整的時期。

岳麓區成交面積內六區第一

2014年上半年，岳麓區成交面積134.82萬㎡，同比下降20.79%。家和苑、萬科白鷺郡等售價較低及知名開發商的項目表現較好。雨花區成交面積91.73萬㎡，排名第二。芙蓉區由于土地稀缺，土地供應也相對最少，位居末位。

從成交均價來看，開福區最高，為7773元/㎡，同比上漲3.61%；其次是芙蓉區，成交均價7051元/㎡，同比上漲10.43%。

商業篇

1.成交量價齊漲，新興城區后起發力

2014年上半年，長沙商業市場成交量一直維持在高位水平。1-6月商業總成交量為88.01萬㎡，同比增幅13.43%；價格方面，上半年全市商業成交均價為15418元/㎡，同比上漲29.32%，主要原因為內六區優質商業項目大量成交，直接拉高了市場均價。另外，后起城區望城區上半年表現不凡，優質項目大量入市，成交均價同比大幅上漲152.24%，達到17551元/㎡。

2.寫字樓量跌價漲，下半年推新謹慎

寫字樓方面，2014年1-6月份長沙市共計成交寫字樓物業23.12萬㎡，同比下降38.67%；成交金額為30.95億元，同比下降31.88%；成交均價為13388元/㎡，同比上漲11.07%。

今年以來市場需求并沒有得到進一步的釋放，一方面開發商延遲了推新，另一方面國家金融層面的不利導致投資者轉入休眠等待時機，因此上半年市場整體成交下滑，但是整體成交均價仍然取得了可喜的上漲。就下半年而言，由于長沙樓市潛在下行風險仍然存在，開發商推新會越發謹慎，成交量或難有較大起色。

總結篇

1 政策因地制宜“雙向調控”，長沙限購不變

3月21日由長沙市住建委組織召開的房地產市場形勢調研座談會上，有專家提出取消“限購”政策的建議，市場由此傳言長沙醞釀對樓市松綁。4月3日，長沙市住建委相關負責人表示，日前舉行的房地產市場形勢座談會沒有涉及取消限購的議題，目前長沙仍嚴格執行限購政策。回顧以往，長沙限購令細則出臺3年，長沙房價整體仍呈現穩中有漲的態勢，因此限購令對長沙的影響似乎較小。

2 長沙成交面積同比下降24.66%

CREIS中指數據顯示，2014年上半年中指監測的35個主要城市，有32個城市成交面積同比下降，長沙同比下降24.66%，下降幅度位居20個二線代表城市中的第11名。

3 長沙商品房庫存超1900萬㎡，處于2010年以來月度較高水平

截至2014年6月末，中指監測的14個主要城市庫存量環比上月增長2.78%，處于2014年以來最高水平，上海、廣州、青島等地庫存接近2010年以來最高水平。重點監測的城市中長沙、廣州、南充、深圳、青島存量環比下降，下降幅度分別為9.71%、2.13%、1.09%、0.52%和0.33%，其余城市均上升，其中，蚌埠、南京可售面積環比增幅超過10%。截止到6月底，長沙商品房庫存仍超過1900萬㎡，位于2010年以來月度較高水平。