受疫情影響，數據中心這類資產變得更為搶眼，其增長勢頭有加速跡象。
面對突如其來的在家辦公、線上學習的需求，阿里巴巴旗下軟件釘釘連續擴容10 萬臺云服務器，并在短時間內在河源數據中心新增部署了超過1萬臺云服務器，幫助釘釘成功扛住了巨大的流量沖擊，創造阿里云快速擴容的紀錄，也驗證了數據中心基礎設施建設對互聯網企業的重要程度。
河源數據中心，位于廣東河源市，距廣州、深圳約160 公里，是阿里云自建自維基地，也是華南地區最大數據中心，可部署30 萬臺物理服務器，目前已部署包括淘寶、螞蟻金服、釘釘在內的阿里集團業務。河源數據中心是阿里云四個超級數據中心中的一個，其余三個位于張北、南通、烏蘭察布。
在眾多小學生集體給釘釘“打一星”抗議的同時，釘釘沒有崩潰，卻有很多軟件如B 站、愛奇藝、小米電視、學習通等應用服務崩潰掉線，除了網絡的擁堵，更多是因為服務器宕機，這背后凸顯了服務器容量短缺問題。
此次疫情加速眾多互聯網線上服務高速增長，眾多企業的業務加入到數字化、智能化轉型中，推動了對數據中心這類新基礎設施的潛在需求。3 月4 日，中共中央政治局常務委員會召開會議，提出要加快5G 網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度。3 月17 日，發改委更是強調，要注重調動民間投資積極性。
為此，數據中心投資與建設熱潮正在席卷中國。
貴州在2020 年重點建設“中國南方數據中心示范基地”，重慶市2020 年投資超過67 億元新投建5 個數據中心項目，山東將在2022 年年底前打造30 個以上綠色數據中心。企業層面，總投資109 億元的華為成都數據中心日前簽約，阿里云宣布未來3 年再投2000 億元，用于數據中心建設以及重點技術研發，騰訊未來五年將投資5000 億元，其中數據中心是投資重點，包括在天津濱海高新區打造全國最大IDC 數據機房等。
在政策支持和大型企業加碼的背后，是來自企業對數據增長的需求。一方面是中國互聯網公司的自身業務發展需求和5G 時代潛在的大數據、云計算、物聯網的數據增長需求。另一方面，來自歷史欠賬的彌補，中國大型數據中心數量占比過低，仍有大幅提升的空間。
從中國數據中心市場規模增長來看， 由2007 年的35 億元增長到2019 年的1562 億元，復合增速高達37%，隨著5G+AI 催生的新需求，未來行業將會繼續保持30% 的增長甚至更高。從全球數據中心市場統計數據來看，目前全球541 個超大規模的數據中心，中國的占比約為9%，與排名第一的美國有較大的差距。
中國需要多少數據中心?
數據中心，顧名思義是數據的中心，是處理和存儲海量數據的地方，英文全稱為Data Center。通常意義上數據中心是指一個物理場所，是用以放置計算機系統和諸如通信存儲這樣的相關設備基礎設施，通俗說法就是機房。
只提供場地和機柜的數據中心一般稱為DC(Data Center)， 而同時提供帶寬服務的，一般稱IDC(互聯網數據中心Internet Data Center)，兩者有時不作嚴格區分。從數據中心規模方面來看，按標準機架數量，可分為小型(3000 機架以下)、大型(3000 機架至10000 機架) 和超級(10000 機架以上)。從等級來看，依據數據中心標準組織和第三方認證機構Uptime Institute 行業評判標準，按“可用性”、“穩定性”和“安全性”分為Tier1、Tier2、Tier3、Tier4，其中Tier4 為行業最高等級提供容災服務。
區別于狹義上的理解，數據中心目前廣泛應用于通信行業企業、制造業企業、互聯網企業、金融機構、政府等諸多領域。因此不再簡單只是信息存儲的物理空間，融合云計算、區塊鏈、人工智能等新技術于一體，是集數據、算力、算法三大要素于一身的數字基礎設施。
數據中心的行業產業鏈結構，自下而上分為基礎設施設備、數據中心專業服務(運維)、云計算服務商與應用企業。應用企業主要面向互聯網企業、金融機構、政府企業、傳統電信制造業行業、軟件計算機行業。
根據中國信通院公布的數據，2019 年國內數據中心規模達1563 億元，同比增長27%，近年復合增速達37%，科智咨詢等機構預測2020 年規模將超2000 億元。
戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平接受采訪時表示，中國數據中心的發展處在一個快速發展的階段，從數據中心市場存量看，三大電信巨頭憑借其寬帶和機房的資源優勢，占領了IDC 市場的半壁江山，第三方數據中心運營商正在積極擴張，拓展市場份額。從數據中心市場需求看，傳統金融銀行業客戶、互聯網企業、游戲、視頻等公司對IDC 的需求不斷上漲，同時云計算應用、5G 時代的到來，讓數據中心的需求迎來新的增長點。
中國信通院數據，2019 年我國云計算整體市場規模達1334.5 億元，同比增長38.6%，增速快于全球整體水平，預計未來幾年將保持穩定增長，到2023 年市場規模將達3754.2 億元。伴隨5G 商用的普及，推動用戶在數據儲存層面，包括用戶的視頻、照片、文檔，特別是視頻類應用數據，和5G 設備與邊緣計算數據，所產生的存儲型服務需求大幅增長。此外，AI 商用將驅動算力部署需求激增，國際數據中心發布的報告顯示，預計到2024 年，中國人工智能應用市場規模將達到127.7 億美元，2018 年至2024年年均復合增長39%。
中國未來需要多少大的數據中心?一方面看數據中心部署的數量(機柜數)，一方面看數據中心的利用率。
根據賽迪集團的統計數據，2019年中國數據中心數量大約為7.4萬個，大約能占全球數據中心總量的23%。2016-2019 年中國數據中心機架數量逐年上升，2019 年數據中心機架數量達到227 萬架。
中銀證券分析了34 個主流數據中心企業之后，認為目前數據中心基本上能夠滿足需求。工信部公布的2018 年數據顯示，全國數據中心的利用率在60% 以下。但是中銀證券也發現，這34 家企業公開在建和規劃建設的機柜數合計在150 萬架，比現有的機柜數量增長67%，接近七成的增長反映了行業對于數據中心投入的熱情，這也預示著下游需求將進入爆發式的增長階段。
某投資機構數據中心板塊負責人劉進表示，從行業測算的數據來講，都只是反映了當下的邏輯預判，并沒有真正反映全部進入5G 時代，面臨工業級層面的數據需求，例如以毫秒精準要求的醫療領域、無人駕駛領域，這對數據中心提出更高的要求，顯然數據中心長期缺口依然存在。
數據中心的不動產投資邏輯
2014 年3 月“大數據”首次寫入政府工作報告，從2015 年國務院印發《促進大數據發展行動綱要》以來，數據中心發展步入快車道。
從全球數據中心發展階段來看，中國超大型數據中心建設起步較晚，特別是節點城市。中國互聯網的骨干網絡結構大致由八大核心節點組成，包括北京、上海、廣州、沈陽、南京、武漢、成都和西安，與此相對應大型及超大型互聯網數據中心以此為部署中心。
這樣的部署策略，有賴于網絡的可靠、穩定與延遲較低，另外大型互聯網企業、金融機構、制造服務行業也多集中在一線城市與核心城市，便于企業日常的管理與運維和突發事件的應急響應。
劉進介紹，上述企業“熱數據”交換處理對數據中心的部署要求、位置要求很高。而以儲存為主的“冷數據”則對能源、氣候極為看重，如寧夏中衛吸引了亞馬遜、阿里、360 建立數據中心，有“云上貴州”之稱的貴陽貴安吸引了蘋果、騰訊的布局，這些區域無疑都是電力、氣溫俱佳的地方。
數據中心生命周期包含投資、建設、銷售、運維四個環節，不同環節可組合出多種商業模式。華泰證券根據數據中心不同投建運模式，總結了三種模式，包括自投自建自運營模式、多方投資建設數據中心企業運維模式、投建運分離模式。招商證券認為，目前國內有五種方式，包括自建(自有土地)模式、自建(租賃土地)模式、代建、租賃、代運營。
電信企業、云計算企業大多是自投自建自運營類型，且占據50% 以上的市場份額，緊隨其后的第三方數據中心投建運維模式多樣，補充了眾多中小型企業的數據服務需求，如：萬國數據、世紀互聯、光環新網等企業。
第三方數據中心雖然不如電信運營商擁有互聯網骨干網絡，但是在數據中心領域具有其自身的優勢，比如專業級面向企業的綜合數據服務能力，擁有較強的本地資源。
葉國平認為，與國內市場相比，國際市場以第三方數據中心運營商為主導，同時一般是REITs 形式持有資產及運營。根據Synergy Research 的統計，Equinix、Digital Realty 這兩大第三方運營商占比全球的市場份額超過20%。
在投建階段，上述幾種模式中，共同的難點在于設立初期的證照發放。葉國平表示，這體現在數據中心的四大證照發放上，包括：發改委立項、節能審查、供電批復、IDC 運營牌照的申請辦理及資源的整合。特別是對外資機構而言，IDC 運營牌照對外商持股比例亦有嚴格的限制，若能與具備申請各類牌照經驗及渠道的機構合作，會大大降低投資數據中心的門檻。
從當前數據中心建設進展來看，在投建基礎設施層面，有賴于地理位置和電力能源的配置要求。其投建邏輯往往歸為另類投資的一種，與零售地產、酒店等類型資產的投資價值判斷點相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外還有其自身的獨特性。
“數據中心的收益率比寫字樓、商業及物流資產要高，穩定運營的數據中心項目Cap Rate(資產回報率)高達8%-13%，但我們也觀察到由于越來越多數據中心的投并購出現，Cap Rate 有稍微下調的趨勢。”葉國平說。
葉國平指出，從不動產投資角度看，地理位置永遠是第一要素，但是由于數據中心對IT 有著極其專業嚴格的要求，需要軟件硬件設備的配合，才能吸引優質客戶，及產生收益的最大化。由于數據中心搬遷成本高，時間周期長，因此數據中心租客的黏性非常高，一旦起租穩定運營后，租戶的穩定性較高。
“從投資人角度來說，不少投資者對中國數據中心投資非常感興趣，穩定的數據中心投資項目，對比傳統地產投資類別寫字樓、商業，甚至物流的Cap Rate 都要高，因此不少投資者希望能參與到數據中心這個新賽道上。”葉國平說。
2019年以來，數據中心的投資市場非常活躍，除了政府、電信運營商、互聯網企業大舉投資外，金融資本、房地產投資機構紛紛進入這一領域。據戴德梁行不完全統計，日本伊藤忠商事、中信資本、貝恩資本、新加坡吉寶資本、摩根士丹利、南山資本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等機構，從JV 平臺(Joint Venture)、融資或資產層面參與到數據中心投資上來。
2019 年3 月，世聯行投資與巨盛網絡、中天智慧共同組建的武漢眾維億方開工建設，該項目總投資130億元, 是華中最大的數據中心。2019年5 月，貝恩資本5.7 億美元投資秦淮數據，并與旗下數據中心Bridge Data Centres 合并成立泛亞洲數據中心平臺。2019 年11 月，摩根士丹利、南山資本領投，以260 億元參與騰龍控股集團的A 輪融資。2019 年11 月，基匯資本牽手中金數據公司建立合資伙伴關系，專注于在中國開發、收購和運營超大型IDC 項目資產包，時隔不到一年，2020 年9 月基匯資本完成13 億美元數據中心基金的募資。2020年7 月，吉寶資本旗下首峰數據中心基金與碧桂園簽訂合作，開建惠州數據中心項目，該項目投資總額15 億元。
除了資本進入這一領域，國內有不少企業轉型進入數據中心。寧波建工、城地股份先后收購數據中心公司中經云、香江科技，完成“基建+數據中心”雙輪業務驅動的轉型;鋼鐵公司擁有充足能源和土地資源，對于轉型數據中心是一個非常難得的優勢，杭鋼股份2020 年7 月成立浙云計算數據中心有限公司，建立高標準的綠色數據中心，與阿里天貓合作，并為其提供數據服務。沙鋼股份收購蘇州卿峰，間接持有世界第三大批發型數據中心運營商Global Switch51%的股權，借此進入數據中心領域。
葉國平預測未來2-3 年，數據中心領域的投資規模還會持續上升。
數據中心REITs疫情期間表現搶眼
“今年數據中心REITs 的表現，無論是新加坡市場還是美國市場，無疑都是REITs 中的領跑者。”對全球REITs 持續跟蹤投資的陸兵表示。
從全球REITs 市場來看，數據中心REITs 收益水平和估值處于行業較高的水平，目前全球共有6 只數據中心REITs，其中美國擁有6 家企業，是全球數據中心REITs 中最多的市場，其次是新加坡吉寶REITs。
美國這五家REITs 分別是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus One(CONE)、QTS Realty Trust(QTS)。截至發稿時，這五大數據中心REITs市值高達1279 億美元，占美國權益類REITs 市場規模10% 以上。其中Equinix、Digital Realty 市值最大，分別是688 億美元、410 億美元。
ViiNet 董事，Vesta Investment Advisors CEO 陸兵曾撰文指出，在當前全球經濟下行、新冠肺炎疫情共同影響下，數據中心、信號塔這一類REITs 尤為出色，投資回報超越了甚至是防御性最強的醫療保健REITs。數據中心REITs 因而成為今年防御性最強的一類資產。
富時NAREIT 美國房地產指數系列(FTSE NAREIT US Real Estate Index Series)自2015 年12 月開始納入數據中心REITs， 數據中心REITs 的表現非常耀眼，根據NAREIT 統計，除了2018 年外， 其余年份數據中心REITs 回報超過19%，平均回報高達15.35%，略低于信號塔與物流地產REITs。
今年以來，受疫情影響，數據中心REITs 成為少數上漲的REITs，截至發稿時，數據中心REITs 年初至今回報高達25.84%，其中全球最大數據中心REITs——Equinix(EQIX)今年上漲超過45%。
從美國市場表現來看，數據中心從過去不大被重視的專業類別，逐漸成為主流的REITs 資產類別。
發改委和中國證監會于2020 年4 月30 日發布《關于推進基礎設施領域不動產資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，基礎設施REITs 試點推進箭在弦上，其中數據中心作為試點領域之一，成為市場關注熱點。
“數據中心作為新基建的重要組成部分，基礎設施REITs 政策的出臺，讓投資者對數據中心的投資退出路徑更加有信心，變相加強了投資者對數據中心的投資熱情。”葉國平說。
招商證券分析認為，數據中心屬于重資產項目，建設周期較長，建好以后存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業績增速較快，可幫助企業實現高增長，一般上架率到95% 就達到成熟期，成熟期項目雖然每年可以貢獻穩定現金流，但后續已無法實現太大增長。基礎設施REITs 試點落地，對于國內數據中心企業而言，給予成熟項目很好的變現渠道，可以幫助企業盤活存量資產，一次性獲得可觀的投資收益，用于新項目開發與建設，及大量并購，幫助企業快速擴張。
因此，數據中心發行REITs 將完成重資產的出表，實現降低資產風險、提升ROE 的目標，這種由重到輕的模式能夠讓企業從重資產業務中脫身，通過代運營方式實現輕資產運營。招商證券指出，數據中心資產走REITs 之路，同時對企業運營能力提出要求。由于REITs 嚴格要求資產的完整性，資產涉及土地產權問題、設備歸屬問題、運營歸屬等問題，原則上REITs 需要產權方來發行，這就要求必須擁有自有土地、自持物業。因此從當前的數字中心投建模式來看，唯有自有、自持物業才能獲得現階段發行條件許可，代建、場地租賃模式比較困難。
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