1月29日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則出爐。

 

“本次發(fā)布的配套規(guī)則充分吸收了市場(chǎng)意見，在盡調(diào)及信息披露要求等方面結(jié)合REITs特點(diǎn)進(jìn)行了優(yōu)化。另外，規(guī)則拓寬了納入戰(zhàn)略配售投資人的范圍，為后續(xù)社保資金、養(yǎng)老保險(xiǎn)資金及年金基金等產(chǎn)品參與公募REITs奠定了基礎(chǔ)。”某券商債務(wù)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，配套規(guī)則中的漲跌幅、質(zhì)押式回購(gòu)等安排，特別是要求由流動(dòng)性服務(wù)商為REITs提供雙邊報(bào)價(jià)服務(wù)等安排，將為REITs的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性提升提供有效支持。

 

REITs試點(diǎn)備受重視。早在去年10月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》就指出，支持深圳在資本市場(chǎng)先行先試、依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

 

“開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)在盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、補(bǔ)充增量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變、增加金融資產(chǎn)投資類別等方面都有特殊的市場(chǎng)意義。”漢坤律師事務(wù)所合伙人方榕說，可以預(yù)見，其將對(duì)中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資和融資模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

 

上述券商債務(wù)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，試點(diǎn)公募REITs有利于進(jìn)一步盤活優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，充分調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和投資者參與到基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施“硬聯(lián)通”，助力落實(shí)“十四五”規(guī)劃中加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)的戰(zhàn)略部署。

 

 

根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)流程安排，項(xiàng)目由各省級(jí)發(fā)改委推薦至國(guó)家發(fā)改委，國(guó)家發(fā)改委再將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會(huì)、深滬交易所履行注冊(cè)審查程序。

 

據(jù)了解，2020年10月底，國(guó)家發(fā)改委首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目截止申報(bào)，共收到各省發(fā)改委推薦項(xiàng)目近50單。2020年11月底，已有近30個(gè)項(xiàng)目參加國(guó)家發(fā)改委組織的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目答辯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，首批推薦項(xiàng)目有望于2021年上半年發(fā)行落地。

 

篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，確保基礎(chǔ)設(shè)施REITs的可持續(xù)發(fā)展，是本次試點(diǎn)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。試點(diǎn)工作啟動(dòng)后，深交所緊鑼密鼓推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備工作，在物流倉(cāng)儲(chǔ)、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲(chǔ)備近40單項(xiàng)目，部分項(xiàng)目已由地方發(fā)改委推薦至國(guó)家發(fā)改委參與試點(diǎn)項(xiàng)目遴選答辯。

 

但項(xiàng)目在遴選階段也存在一些難點(diǎn)，如部分項(xiàng)目存在土地或股權(quán)等轉(zhuǎn)讓存在限制、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓需取得主管部門同意等相關(guān)問題。對(duì)此，深交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深交所積極發(fā)揮與各省市政府和主管部門對(duì)接合作優(yōu)勢(shì)，密切配合發(fā)改部門，配合各方共同商議，完善項(xiàng)目合規(guī)性要求。

 

不僅如此，經(jīng)過多年創(chuàng)新探路，監(jiān)管層在REITs領(lǐng)域已積累相對(duì)成熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)做好鋪墊。截至目前，深交所市場(chǎng)已累計(jì)發(fā)行私募REITs產(chǎn)品50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，市場(chǎng)占比近六成，底層不動(dòng)產(chǎn)涵蓋商業(yè)物業(yè)、住房租賃、高速公路、橋梁、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型，初步形成國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、不動(dòng)產(chǎn)類型覆蓋全、市場(chǎng)引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。

 

 

方榕認(rèn)為，推出試點(diǎn)項(xiàng)目只是第一步，試點(diǎn)項(xiàng)目能否取得投資人認(rèn)可、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)能否達(dá)到預(yù)期效果是試點(diǎn)項(xiàng)目需要面臨的考驗(yàn)。建議后續(xù)既要扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)品入市前的準(zhǔn)備工作，也要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段的制度環(huán)節(jié)和市場(chǎng)條件與成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品存在不兼容之處，不斷推動(dòng)制度演進(jìn)和產(chǎn)品迭代。

 

首創(chuàng)證券環(huán)保行業(yè)分析師鄒序元認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資價(jià)值體現(xiàn)在預(yù)期分紅回報(bào)率、標(biāo)的資產(chǎn)的估值定價(jià)以及REITs的交易方式(是否存在流動(dòng)性溢價(jià)或折價(jià))等方面。項(xiàng)目預(yù)期收益率和投資者的接受度，是決定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的重要因素。

 

因此，如何提升投資者認(rèn)可度和產(chǎn)品流動(dòng)性成為關(guān)鍵。上述深交所負(fù)責(zé)人表示，將會(huì)同各方加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作，全力做好項(xiàng)目審核、產(chǎn)品發(fā)售、上市交易等工作，嚴(yán)格把關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，深入開展投資者教育，推動(dòng)拓寬投資者群體，努力提高二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，推動(dòng)完善稅收、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、投資等相關(guān)配套政策，為REITs產(chǎn)品平穩(wěn)落地奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。