難以相信,對于那些想要在年底之前重新平衡投資組合的投資者來說,2019年剩下不到10個交易日。
回顧2019年,數據中心運營商面臨著眾多技術和業務趨勢,包括:美國超大規模預訂的放緩,圍繞多云的炒作激增以及作為企業架構的混合IT(在一定程度上得到了安全公共云的可用性的部分支持-斜坡),越來越多地采用軟件定義的網絡進行互連,擴展了網絡即服務產品,由高性能計算和機器學習驅動的更高機架功率密度,“數據引力”驅動了更緊密的超大規模計算和存儲節點的部署,“零信任”網絡安全架構,新的海底電纜,邊緣到核心計劃等。
但是,當涉及到影響公開交易的數據中心提供商的重大事件和趨勢時,首先要理解為什么2019年是回報豐厚的一年,然后是大型并購交易,以數字基礎設施為中心的專用ETF的出現,以及具有基礎設施和主權財富基金的合資企業。
回報豐碩的一年
第四季度,美國股市“暴跌”,標準普爾500指數,道瓊斯指數30和納斯達克指數均處于歷史高位或接近歷史高位。這與2018年第四季度全球股票估值的下跌形成了鮮明對比,全球股市估值的下跌抵消了當年的大部分漲幅,并對包括數據中心在內的房地產投資信托業造成了特別嚴重的打擊。
在去年殘酷的拋售是為大約一半的好運通過數據中心REIT股東在2019年可能享有負責。
Equinix在圖表頂部處是一個異常值,提供了超過60%的價格升值。值得注意的是,Equinix的股票在去年年底遭到嚴重挫敗,交易價格在335美元至350美元之間。10月,該公司報告了2019年第三季度的強勁業績,并且隨著其軟件定義的ECX Fabric上增加了更多產品和服務,其全球互連護城河持續增長。
撰寫本文時,Equinix當前的股價為577美元(相當于其2020年預計AFFO的23.3倍),分析師共識的12個月目標價格為每股614美元。投資者似乎愿意為FactSet達成共識的AFFO增長(2020年達到9%,2021年達到10%)付出代價。
具有諷刺意味的是,Digital Realty Trust股票在2018年底的相對強勢導致了2019年行業的落后。在去年年底的大屠殺期間,數字股東沒有遭受令人費解的兩位數的價格下跌。實際上,Digital的波動性小于Vanguard房地產ETF(VNQ),后者在所有REIT子行業中進行投資。
并購大片
Brookfield Infrastructure Partners以11億美元的價格收購了AT&T的數據中心產品組合,拉開了這一年的序幕。該交易于一月的第一周完成。隨著宣布該交易的完成,Brookfield成立了一家名為Evoque數據中心解決方案的新公司,該公司在投資組合的31個數據中心中提供托管服務。
今年5月,Zayo Group Holdings宣布了一項最終合并協議,將由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的關聯公司以每股35美元的價格收購,對Zayo的估值為143億美元,其中包括承擔Zayo 59億美元凈債務的假設。Digital Colony是一家以通訊基礎設施為重點的投資公司,由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。
10月29日,Digital Realty是第一個報告2019年第三季度收益的數據中心房地產投資信托。除發布第三季度業績外,該公司首席執行官比爾·斯坦(Bill Stein)宣布了“與Interxion合并的最終協議”,這是歐洲,中東和非洲地區領先的數據中心提供商。
在獲得監管機構和股東批準后,這筆84億美元的合并預計將于2020年完成。
針對零售投資者的以數據為中心的ETF
Pacer Benchmark數據和基礎設施房地產SCTR ETF(SRVR)于2018年5月開始交易。雖然它的名字很長,但SRVR(認為是“服務器”)簡化了對專注于大數據增長的一攬子房地產股票的投資, AI,物聯網,以及未來5G的基礎設施,以及相關的應用。
值得注意的是,包括數據中心,無線發射塔和相關基礎設施在內的技術房地產投資信托基金(REIT)在2019年處于領先地位,跑贏了兩個廣泛的房地產行業ETF和炙手可熱的S&P 500 ETF(目前處于創紀錄的高位)。
根據SRVR ETF的情況介紹,共有18家持股,包括五個美國數據中心REIT,以及中國批發數據中心巨頭GDS Holdings,Interxion和美國托管重量級Switch。ETF持有量排名前五的股票是:Equinix為15.3%,American Tower為14.2%,Crown Castle為14.2%,GDS為5.7%,Lamar Advertising為5.1%。
SRVR ETF跟蹤從Benchmark Investments獲得許可的基于規則的指數。該指數每季度進行一次重新平衡,以確保沒有一家成分公司超過15%,并且前五名持股不超過指數估值的50%。
當失業率上升和消費者支出合同增加時,辦公室,零售和公寓等傳統房地產子行業通常難以維持入住率。如果全球經濟陷入衰退,擁有一籃子房地產/科技公司的股票可能會跑贏更多傳統房地產行業。但是,對于普通的散戶投資者而言,擁有個人股票投資組合可能會具有挑戰性。SRVR ETF跟蹤的一攬子數據和基礎結構名稱可以替代。
注意:這不是投資建議。在做出任何投資決定之前,請務必進行自己的盡職調查并咨詢您的投資和稅務專家。
基礎設施投資者基金數據中心合資企業
數據中心的建設是一項資本密集型的工作,即使對于擁有數十億美元市值的運營商而言,也可以獲得公開交易的股票和債務。
在維持強大的資產負債表的同時,滿足為日益增長的超大型數據中心需求提供資金的挑戰的一種方法是與機構投資者,私募股權或主權財富基金建立合資企業。
這些合資企業通常涉及項目級別的融資,從而使上市公司能夠利用更大比例的債務來獲得更高的回報。此外,“表外”合資企業通常包括數據中心運營商的管理費,這也增加了投資資本的回報。
這種趨勢在2019年持續了幾筆值得注意的交易:
QTS
2月,QTS Realty宣布與Alinda Capital Partners成立合資公司,將其為弗吉尼亞州馬納薩斯市的一家云公司建造的大型設施的一半出售給基礎設施基金。Alinda將為其與QTS合資公司的一半支付5300萬美元,但這僅僅是個開始。投資者似乎準備在未來五年內與開發商共同向各種超大規模數據中心項目投入5億美元。
春分
7月初,Equinix宣布將與新加坡主權財富基金GIC成立10億美元的合資企業。該合作伙伴關系將專注于在歐洲的四個主要數據中心市場(統稱為FLAP)上建立:法蘭克福,倫敦,阿姆斯特丹和巴黎。
由合資公司運營的數據中心品牌(由GIC擁有80%的權益,由Equinix擁有20%的權益)將是xScale。它是該計劃及其背后的團隊的新名稱,以前稱為超大規模基礎架構團隊或HIT。到目前為止,計劃在歐洲建立六個xScale站點,數據中心總容量約為155MW。值得注意的是,Equinix的xScale策略不僅限于與GIC的合資企業,也不僅限于歐洲市場。
數字房地產
4月,Digital Realty宣布與布魯克菲爾德基礎設施(Brookfield Asset Management的分支機構)的合資企業關閉。布魯克菲爾德基礎設施是全球最大的基礎設施資產所有者和運營商之一。Brookfield收購了合資公司約49%的股權,該合資公司擁有并經營巴西領先的數據中心提供商Ascenty。
MC Digital Realty是三菱公司與Digital Realty于2017年成立的50/50合資企業。6月,Digital Realty宣布完成了由領先的全球云服務提供商建立的合資公司第二個大阪數據中心的建設。這座四層樓的設施通過地震隔離系統進行了加固,占地23,000平方米,將提供高達28MW的IT總容量。
9月,Digital Realty宣布在東京再購買一塊土地。新站點戰略性地位于大東京的Inzai數據中心集群中,緊鄰今年早些時候收購的五英畝土地MC Digital Realty,同樣位于Inzai數據中心集群中,并有望支持38MW設施的開發(NRT10 )。這兩個包裹將合并以構建一個連通的園區,預計將為全球和區域客戶提供超過120MW的IT總容量。
Digital Realty還宣布與Mapletree Investments Pte Ltd和Mapletree Industrial Trust的關聯公司達成最終協議,出售10個Powered Base Building數據中心的投資組合,并在三個現有Turn-Key Flex超大規模數據中心上建立80/20合資企業在弗吉尼亞州的阿什本。兩項交易的總對價約為14億美元。
GDS
總部位于上海的GDS Holdings最近與新加坡主權財富基金GIC成立了90/10合資企業,以資助偏遠地區現有超大規模客戶園區的定制解決方案。
這種方法使GDS可以滿足最大客戶的設施要求,同時保持對主要市場策略的關注(對資產負債表的影響最小)。GDS正在建立一支專門的團隊來支持該計劃。
展望未來
我預計,到2020年,“邊緣到核心”計劃將支持智能城市,5G / IoT,制造業,醫療保健,游戲和自動駕駛汽車。
但是,考慮到公開交易(以及最大的私有)無線發射塔和數據中心提供商的規模,邊緣部署是否可以增加收入或影響利潤仍有待觀察。