【商界招商網 文丨楊大俠】
在中國，相對其它行業，地產無疑是投入產出比最高、立竿見影最快的香餑餑。而現在，我們通常見到的一幕是，無論在幾線城市，都能見到鮮有商家入駐的“鬼樓”，唱衰的商業地產嚴冬曠日持久。
近日，某知名百貨在全國的90多家門店中，將有濟南、唐山等多個地區共40家嚴重虧損的門店關閉，集團要求7月完成此項工作。
商業地產怎么了？它們被冷落的痛點在哪兒？又有什么樣的辦法，能將商業地產的現狀改造盤活？
傳統零售沉疴難褪 商業地產積重難返
“一鋪吃三代”，這是中國人的傳統觀念。只要守著自己的方寸店鋪，吃穿用度不用發愁。在過去幾年，一鋪難求幾乎形成一種社會現象。
而就在今年上半年，據聯商網統計，全國百貨業態的零售企業共有26家關閉，當中還未計算近日發布關閉店門公告的尚泰百貨成都萬象店。
另一份來自高緯環球研究部的數據顯示，目前中國一線城市購物中心平均空置率接近10%；二線城市中，則有不少因為部分項目招標未達市場預期，促使購物中心空置率高達15%。
當“一鋪吃三代”的傳統觀念被徹底粉碎，一鋪難求的繁華盛景也變為過去，高大林立的城市商圈開始顯露蕭條。是什么，促成了如今商業地產的陣陣嚴冬？
其實產生這樣的結果，在幾年前就顯露端倪。它不是地產商的錯，而是由傳統零售帶來的負累。
自2003年淘寶的橫空出世，到后來京東、國美、蘇寧的攪局，再到小米的顛覆性營銷策略，人們的交易模式與商業的生態版圖，被徹底改寫。
人們不用再忍受去購物中心或商圈的舟車勞頓，取而代之的是足不出戶的網絡購物。在網上，人們可以買到在商圈買不到的東西，甚至買到遠在千里重洋之外的心儀物品。渠道的多樣，價格的透明，送貨上門的物流，注定了寄居商圈的傳統零售出局。
而去年開始，中國各大省市政府都開始為跨境電商做大力扶持。今年三月，政府發放紅利，在杭州建起了中國首個跨境電商綜合試驗區；七月，福州海關推22條措施助力平潭發展力促跨境電商；到今年九月，首屆中國跨境電商博覽會將在廣州舉行，到時候會有更多發放福利……順著陣陣政策之風，今年上半年，跨境電商呈現出一股“井噴”形態。
正是“幾家歡喜幾家愁”，當眾多電商商家享受在跨境電商的如沐春風之中，更多的傳統零售商家、商業地產商則身陷在門庭冷落的四面楚歌里。這是沒辦法的事情，傳統零售的沉疴舊病無法褪去，促使越來越多的人扎堆到電商平臺上去；商業地產，也因為傳統零售的積重難返，步步走入衰頹。
互聯網+O2O云體驗館：商業地產的未來
然而面正當多數人多商業地產唱衰之際，一個不相茍同的聲音卻發了出來。
“商業地產并非沒有未來”，歐咖項目總經理曹振濤說，“羊毛出在‘豬’身上，解鈴還須系鈴人，要改變商業地產的現狀，就先得改造傳統零售行業的現狀，整合這些資源才能將商業地產重振，做大做強。”
如何改造？曹振濤提出了“O2O云體驗館”的概念，概念所屬項目，叫做歐咖。
據曹振濤介紹，歐咖是一個合資產品，它集合了成龍工場的德國投資公司、法國投資公司與相關某著名供應鏈管理公司投資參與；而國內外知名跨境電商大龍網則主要負責運營和品牌策劃，它是歐咖項目最有力的扼守與支撐。
體驗館的位置設定，主要在不被人們看好的商業地產里。在目前，體驗館主要展示母嬰品、化妝品、保健品、進口汽車、洋酒、生鮮等六大類產品。
不同于傳統零售門店超市，體驗館的所有貨物均不對外出售，只供消費者參考或試用。這些貨物，均是來自原產地的正品，都貼有產地證明、海關授權碼、PICC中國人保質量保證的三重識別碼，消費者可放心試用。
體驗館里，還有個精致的休憩小筑：咖啡廳。當消費者想休息的時候，可以到咖啡廳點上一杯熱飲，在舒緩的音樂和午后的陽光中，享受一段愜意的“浮生半日閑”。
消費者如果相中某種產品，想下單怎么辦？因為除了迎賓和產品介紹人員，沒有其它工作人員。曹振濤介紹了歐咖的另一項優勢：O2O體驗館的網絡下單。
那是一款名為“歐咖”的APP，通過APP，消費者可購買自己在體驗館里看到的實物。這些實物經過歐咖團隊的保稅倉，免去了通關、清關等復雜流程，可以在最快的時間內，抵達消費者所在地。對了，體驗館里的咖啡，也是通過APP支付完成。
對于貨物真實度，曹振濤顯得有些自豪：“我們的上游供應鏈，延伸到了200多個國家。這些國家，和我們有多年合作關系，因此我們的貨物紛繁多樣，且100%是正品。如果消費者不放心，我們后臺的云數據可以將貨物的原產地、全程物流跟蹤等信息呈現給消費者，從而讓他們吃下定心丸。”
相對其它電商平臺，筆者覺得，歐咖除了獨有的現下體驗，并無其它亮點。“我們的進口貨物零差價”，曹振濤說，“國外賣價多少，我們就賣給消費者多少，這在網上都是透明的，糊弄不了人。我們的主要贏利點，是通過集合強大供應鏈、零差價、O2O體驗館的線上線下結合，改造傳統零售行業，從而改造商業地產行業。地產商的錢，才是大頭。”
歐咖團隊分析，多數商業地產快速死亡的主要原因，是招商困難；即便招到商戶，商戶門店也很可能很快關門。當中的最主要因素，是在互聯網的沖擊下，人們開始“變懶”，更傾向于足不出戶的網絡購物。當門店無人問津，沒有人流，那就注定了商圈門店的關閉，商業地產的茍延殘喘。
“我們的戰略目標，就是讓從前的人流再回到商圈”，曹振濤說，“通過歐咖，盤活中國的商業地產。”
歐咖：四足鼎立 盤活商業地產
今年上半年，歐咖團隊把這個商業地產解決方案帶到了貴州，與貴陽當地一棟5層樓的商業地產的地產商做合作談判。談判的要價，歐咖團隊定位在千萬級。
在聽過歐咖團隊的方案后，這個地產商很是滿意。“等到歐咖APP正式上線，O2O樣板體驗館正式開放（已于7月18號試運營），此次合作基本上就可以敲定了，”曹振濤說。
對于這種大型商業地產項目，曹振濤將其定義為“歐咖城”。歐咖城的合作分工模式，主要以地產商出現下規劃（通常大型地產商都有自己的企劃團隊），歐咖團隊負責線上戰略布置，即APP對于整棟“無導購式”體驗商圈的布局。
歐咖城的特點，是集境外知名產品之大成，分門別類地展示于“城里”各個O2O體驗館中。這些體驗館可以細分成跨境母嬰店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境奧特萊斯等；也可按照國家不同，將產品進行國別分類布局。在這里，歐咖團隊打造的體驗模式，更多的是注重人們的精神享受，它更符合中上層人群的線下體驗與線上消費。
當然，只走高端路線是不可取的，它局限了歐咖在整個行業的橫向發展。對此，歐咖團隊制定了四種解決方案，針對二三線城市的不同需求而分別設定：
A.歐咖城。
這不必贅述，貴州歐咖城的成功，就足以見證這條路子的大好前景。
B.歐咖港灣。
這是歐咖城的個體表現形式，它不是大型商圈，而是單個繁華地段的門市。它的表現形式，包括跨境母嬰專門店、跨境彩妝店、跨境兒童城、跨境歐特萊斯等單個的業態；當然，它也可以表現為國別產品綜合體。它的針對人群，主要是都市白領。
C.歐咖之星。
又名歐咖洋貨店，主要以社區服務為主。它是一個集合了跨境母嬰、跨境化妝品、跨境保健品和一般貿易進口食品、快速消費品的綜合跨境小超市，以此滿足社區人群的需求。
D.歐咖驛站。
它可以在社區店里，也可以在校園內，被稱為“店中店”，主要服務鄉、鎮、村等偏遠地區，或者已經成型需要增加跨境商品服務的成熟店家。供給的商品，主要是一些跨境和一般貿易的食品和日用品。曹振濤的想法，是在不久的將來，將歐咖驛站在全國范圍內，以每三公里一個的密度鋪開，提高自身知名度與價值的同時，也為消費者送去便利。
對于具體解決方案，歐咖港灣類似于歐咖城，由歐咖團隊解決線上運作；而歐咖之星與歐咖驛站，由于遠離喧囂，和城市契合度不是很大，這就需要歐咖團隊的線下服務做主導，引領消費者入店體驗，進而讓他們去線上下單，最終形成線上線下的生態閉環。
除了城、港灣、驛站等硬性設施的建設，另一個地產商關心的問題就是如何引流。對此，歐咖團隊做了以下部署：
1、供應鏈服務：零差價的模式，幫助合作伙伴做進口業務，讓利給他們，真正做到真實、實惠。
2、O2O場景設計服務：幫助合作伙伴設計最牛逼的社交娛樂生活化O2O體驗館，增加服務粘度，讓他們少走彎路，直接跨入高大上的進口O2O店鋪平臺。
3、APP系統設計+大數據分析+供售雙方數據鏈跟蹤反饋：讓每一個土八路的合作伙伴，迅速邁入高大上的進口跨境電子商務的殿堂，享受DT時代帶來的數據便利。
當傳統消費模式被重構，冰冷的商業地產變為有溫度的體驗中心，以強大的云數據和互聯網技術做后臺支撐，客流問題得到良好解決，歐咖的四足鼎立之勢，嚴陣以待。
今年，互聯網+的新風吹遍了寰宇內外，傳統的商業地產，正是屬于被改造的傳統行業之列；而貴州歐咖城的成功，則讓地產商們看到了商業地產的新希望。“貴陽歐咖城只是一個熱身，真正屬于我們的戰斗，才剛剛開始”，曹振濤說。
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