養老地產的火熱也催生了一批專業經營養老地產的運營商，這部分民營資本以運營為重心，目前已投資在養老產業領域。特點是專注于做自給自足的養老地產項目，目的是打造在養老領域的品牌和市場影響力，這類項目的資源更多地體現在對后期的運營和服務上，通過高質量服務和專業的運營贏得市場。通過這種方式，它們可以將養老領域的品牌進行復制和擴大，從而在養老市場上分一杯羹。

重品牌輸出

在相當長的一段時期內，很多房地產開發商做養老地產項目時，都是按傳統住宅項目開發模式運營，待項目建成后，再去找客源，或租或售。這些項目往往以失敗告終。張宏偉指出，越來越多的人開始意識到，養老地產與傳統住宅是存在很大不同的，需要在較長的時期內慢慢培育和完善的，其成功的關鍵并不是銷售而在于后期運營。

位于上海浦東康橋地區的親和源老年公寓是國內極具代表性以經營及品牌服務輸出為主的養老地產運營商。經過9年實踐，已形成一套較成熟的商業模式，親和源以會員卡方式入住、消費。分為永久卡和終身卡，永久卡可繼承可轉讓，會員卡的費用是118萬元，以后再根據實際入住的房型大小繳納2.98萬元至7.38萬元不等的年費。終身卡為購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數為4.2萬元。

2010年親和源康橋項目初步實現盈利。12幢多層電梯住宅838套老年公寓入住率達九成以上。并已在松江泗涇、寧波象山、山東濰坊、浙江海寧等多地復制了同樣的養老產品。

與此同時親和源還與萬科、青島城投在內的多家企業合作。由開發商出資建房并持有，親和源承擔起運營的管理以實現品牌的復制和服務的輸出。

多元化產品結構

永泰紅磡養老產業投資集團亦是以養老地產的運營服務著稱。旗下擁有一個以開發為主的重資產企業和四個分別以養老社區的運營管理、老年護理培訓、養老生活設施設備的采購配送平臺以及社區日間照料中心為配套的輕資產公司。其產品包括銷售租賃并舉的大型養老社區、都市型一站式老年健康養老會所、與開發商合作的社區型養老配套產品以及社區型日間照料中心，形成了全年齡、全區域、全服務功能的模塊化產品運營。

除了已涉足養老地產運營的民營資本，各大房地產服務結構亦對養老地產項目的運營頗感興趣，據內部人士透露，國內知名的房地產綜合服務提供商世聯行也有意進軍養老地產項目的運營服務領域，正在籌備自己的運營管理團隊。

不同角色擁有著不同的資源稟賦、收益側重點和參與目的也有所不同。張宏偉表示，在實際開發運營中，經常出現投資商自己充當開發商，或與開發商組建合資公司來共同開發，甚至會有開發完成后繼續運營，即身兼三種角色的情況。無論如何養老地產項目的最終核心目標還是降低投資商的金融風險，獲取長期的運營收益。

嚴躍進認為，養老地產項目與其他地產項目有著本質差異，服務屬性更強，這決定了養老地產的長期經營風險高于其他地產項目。因此養老地產的開發需要構建一個金融生態，分擔風險分享收益。投資商、開發商和運營商角色的分離或將使得養老地產項目更為專業。